Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda en pahalı hata, mülkiyet tartışması ile zilyetliğin iadesi tartışmasını aynı dosyada birleştirmeye çalışmaktır. TBK, TMK ve Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde her talebin kendi mahkemesi ve kendi delil seti vardır. Bu rehber, tapu iptali ile tahliye yollarını ayrı ayrı ele alır.
Mülkiyet İddiasının Dayanacağı Kayıtlar
Tapu iptali ve tescil talebinde soyut iddia yeterli değildir; devir zincirinin belgeyle kurulması gerekir. Tapu müdürlüğünden istenecek akit tablosu ve resmi senetler, taşınmazın el değiştirme tarihlerini gösterir. Muvazaa iddiasında ise satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu, devir tarihindeki aile ilişkileri ve emsal değerle satış bedeli arasındaki fark birlikte değerlendirilir. Banka hesap hareketleri bu iddiada çoğu zaman tanık beyanından daha güçlü sonuç doğurur.
Tahliye Talebinin Ayrı Rotası
Kira ilişkisinde tahliye, izlenen yola göre farklı mercide görülür. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra takibi başlatılmışsa, ödeme emrine itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra mahkemesinin işidir. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya sözleşmeye aykırılık gibi sebeplere dayanan tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Aynı olayda hem kira alacağı hem tahliye isteniyorsa yolun baştan doğru kurulması gerekir.
Kesin Yetki Kuralını Atlamamak
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Sözleşmede yer alan yetki şartı, mülkiyet uyuşmazlığını başka bir yere taşımaz. Kat mülkiyetinden doğan ortak yer ve aidat uyuşmazlıkları ise ayrı bir kanal olarak sulh hukuk mahkemesinde çözülür.
Delil Toplarken Sıra
- Tapu kaydı, kadastro tutanağı ve varsa imar durumu belgesi celbedilir.
- Kira ilişkisinde sözleşme, ödeme dekontları ve ihtarnameler kronolojik dizilir.
- Fiili kullanım için keşif ve bilirkişi incelemesi talebi baştan yazılır.
- Üçüncü kişilere devir riskine karşı tedbir ve şerh talebi öne alınır.
Yanlış Kapının Bedeli
Görevsizlik veya yetkisizlik kararı sonrası dosyanın yeniden ele alınması için kanunun öngördüğü süre içinde başvuru yapılması gerekir; bu süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır. Bu arada taşınmaz el değiştirebilir, kiracı tahliye baskısından kurtulabilir ve delil tazeliği kaybolur. Bu nedenle merci tartışması dava dilekçesi yazılmadan bitirilmelidir.
Yukarıdakiler genel çerçeveyi anlatır; tapu kaydındaki şerhler, sözleşme metni ve fiili kullanım biçimi sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce dosyanın somut belgeleriyle birlikte değerlendirilmesini öneririz.