Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde iki ayrı yol vardır ve karıştırıldığında aylar kaybedilir: tahliye davası ile icra takibi üzerinden yürüyen icra-tahliye yolu. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyeti ilişkilerinin kesiştiği bu alanda, hangi yolun seçileceği elinizdeki belgeye göre belirlenir.
İcra Yoluyla Tahliye ile Dava Yolu Arasındaki Ayrım
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan takipte, ödeme emrine rağmen borç kanuni süre içinde ödenmezse tahliye istenebilir. Buna karşılık sözleşmenin sona ermesi, ihtiyaç iddiası veya tahliye taahhüdü gibi sebepler farklı bir kurguya tabidir ve bir kısmı doğrudan mahkeme önünde ileri sürülür. İlk soru şudur: elinizde muaccel bir kira alacağı mı var, yoksa sözleşmesel bir sona erme sebebi mi? Yanıt, izlenecek yolu ve toplanacak delili birlikte belirler.
Ödeme Emri, İhtar ve Tebligat Kaydının İspat Değeri
Bu dosyalarda en sık düşülen tuzak, ihtar veya ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmemesidir. Tebligatın kime, hangi adreste ve hangi şerhle yapıldığı; adresin sözleşmedeki adresle örtüşüp örtüşmediği; taşınmışsa yeni adres araştırmasının yapılıp yapılmadığı ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Tebliğ usulsüz sayıldığında süreler baştan işlemeye başlar ve takip fiilen boşa gider.
Kira İlişkisinin ve Ödemelerin Belgelenmesi
Tarafların üzerinde anlaşamadığı en yaygın konu, ne kadar ödendiği ve neyin ödendiğidir. Dosyaya konulması gereken belgeler şunlardır:
- yazılı sözleşme yoksa kira ilişkisini gösteren yazışma ve ödeme düzenliliği
- her ödemenin ait olduğu ayı gösteren açıklamalı banka dekontları
- artış oranı uygulanmışsa dayanağı ve bildirim yazısı
- aidat, yakıt ve ortak gider kalemlerinin kimin yükümlülüğünde olduğunu gösteren kayıtlar
- taşınmazın durumuna ilişkin teslim ve çıkış tutanakları
İcra Hukuk Mahkemesi mi Sulh Hukuk mu
Takibe bağlı tahliye talepleri ile kira sözleşmesinden doğan tahliye davaları farklı mercilerde görülür. Takip içinde ileri sürülmesi gereken bir talebi ayrı dava olarak açmak ya da tersine, dava konusu edilmesi gereken bir sebebi icra dairesi üzerinden zorlamak, görev yönünden ret ile sonuçlanır. Kiracının itirazının türü de yolu değiştirir: imzaya mı, borca mı, yoksa kira ilişkisinin varlığına mı itiraz edildiği önceden ayrıştırılmalıdır.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; sözleşmenizin içeriği ve tebligat geçmişi sonucu değiştirebilir. Takip başlatmadan veya dava açmadan önce belgelerinizi bir avukatla birlikte gözden geçirmeniz yararınıza olur.