Miras kalan bir apartman dairesi, hisseli bir tarla veya birlikte alınmış bir dükkân, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında yıllarca atıl kalır. Ortaklığın giderilmesi bu tıkanıklığı çözmek için düzenlenmiş bir yoldur. TMK ve TBK çerçevesindeki paydaşlık ilişkisi ile kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun’un getirdiği kurallar, dosyanın nasıl kurulacağını doğrudan etkiler. Uyuşmazlığın önemli bir kısmı ise artık mahkeme salonundan önce arabuluculuk masasında ele alınır.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
Taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesine ve kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin taleplerde arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu adım tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk çoğu paydaş tarafından geçilmesi gereken bir formalite olarak görülür; oysa taşınmazın satış yerine aynen bölünerek paylaştırılması, paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması veya kullanım düzeninin yazılı hâle getirilmesi gibi çözümler ancak bu aşamada mümkündür.
Masaya Getirilmesi Gereken Belgeler
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve taşınmaz üzerindeki takyidatlar
- Kadastro paftası, imar durumu ve varsa ifraz imkânını gösteren teknik değerlendirme
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planı ve eklenti kayıtları
- Taşınmazı kullanan paydaşın yaptığı masraflara ilişkin fatura ve makbuzlar
- Kira geliri elde ediliyorsa sözleşme ve tahsilat kayıtları
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Aynen taksim talebinde bulunan paydaşın, bölünmenin fiilen ve hukuken mümkün olduğunu gösteren verileri sunması beklenir. İmar mevzuatına göre asgari parsel büyüklüğünün altına düşecek bir bölünme kabul edilmez. Bu teknik zeminin arabuluculuk sırasında hazırlanmış olması, hem masada gerçekçi bir öneri yapılmasını hem de dava açılırsa dosyanın hızlı ilerlemesini sağlar.
Merci ve Taraf Hatası
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Uygulamada dosyalar iki nedenle takılır: davanın asliye hukuk mahkemesinde açılması ve tüm paydaşların davaya dâhil edilmemesi. İkinci hata daha sık görülür; miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçılık belgesi güncellenmediğinde, vefat etmiş bir paydaşın mirasçıları dosyada yer almaz ve süreç eksik husumet nedeniyle beklemeye alınır. Kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık ortaklığın giderilmesi talebiyle birlikte ileri sürülmek istendiğinde de yol ayrımı gözetilmelidir.
Anlatılanlar genel niteliktedir; taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve miras ilişkisi sonucu değiştirebilir. Arabuluculuk görüşmesine gitmeden önce tapu ve imar kayıtlarının bir uzmanla incelenmesi önerilir.