Kira bedelindeki artışa ilişkin anlaşmazlıklar, çoğu zaman ödenmeyen fark üzerinden bir icra takibine ve ardından tahliye talebine dönüşür. TBK ve TMK ekseninde yürüyen bu süreçte, artışın hukuki dayanağı ile tahliye talebinin dayanağı birbirine karıştırıldığında dosya yanlış mercide sıkışır.
Artışın Dayanağını Belirlemek
Kiraya verenin talep ettiği artış, sözleşmedeki artış kaydından, kanunda öngörülen üst sınırdan ya da beş yılın sonunda gündeme gelen kira tespiti mekanizmasından kaynaklanabilir. Bu üç kaynak farklı sonuçlar doğurur: sözleşmeye dayalı artış doğrudan istenebilirken, rayiç bedele göre belirleme yargısal bir tespit gerektirir. Talebin hangi kaynağa dayandığı netleşmeden ödeme yapılması veya reddedilmesi, sonraki aşamada aleyhe yorumlanabilir.
Ödenmeyen Fark ve Tahliye Talebi
Kiracının, geçerli olduğunu kabul etmediği artışı ödememesi hâlinde kiraya veren, fark alacağı için takip başlatıp temerrüt nedeniyle tahliye isteyebilir. Burada belirleyici olan, ödeme emrinde istenen tutarın gerçekten muaccel olup olmadığıdır. Tartışmalı bir artış üzerinden hesaplanan tutar için tahliye istenmesi hâlinde, kiracının itirazı yalnızca miktara değil, borcun doğup doğmadığına da yönelmelidir.
Hangi Merci Neye Bakar
- Kira bedelinin tespiti ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar: sulh hukuk mahkemesi
- Ödeme emrine itiraz: takibin yapıldığı icra dairesi
- İtirazın kaldırılması ve tahliye istemi: icra mahkemesi
- İcra memurunun işlemine yönelik usulsüzlük iddiası: şikâyet yoluyla icra mahkemesi
Bu ayrımın gözden kaçması, tahliye talebinin genel mahkemeye, tespit talebinin ise icra mahkemesine götürülmesi gibi sonuçsuz başvurulara yol açar.
Ödeme ve Tebligat Kayıtlarının Delil Değeri
Kira dosyalarında ispat büyük ölçüde kayıt düzenine bağlıdır. Aşağıdaki belgeler dosyanın omurgasını oluşturur:
- Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa artış oranını gösteren madde
- Banka üzerinden yapılan ödemelerin açıklama satırları ve hangi aya ait olduğu bilgisi
- Kiraya verenin gönderdiği artış bildirimi ve ihtarnameler ile tebliğ tarihleri
- Aidat, yakıt ve diğer yan giderlerin kimin tarafından ödendiğine ilişkin belgeler
- Taraflar arasındaki mesajlaşma ve e-posta yazışmaları
Kısa Not
Ödeme açıklamasında ayın belirtilmemesi gibi küçük görünen bir eksiklik, hangi dönemin ödendiği tartışmasında büyük fark yaratabilir. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşme metni ve ödeme geçmişi her dosyada farklı olduğundan, tahliye tehdidi bulunan durumlarda vakit kaybetmeden hukuki destek alınması yerinde olur.