Tahliye talepleri, kira hukukunun en biçimsel alanıdır. Haklı olmak tek başına yetmez; hangi sebebe dayanıldığı, o sebebin gerektirdiği bildirimin yapılıp yapılmadığı ve başvurunun hangi kanaldan yürütüldüğü sonucu doğrudan belirler. Sebep ile usulün eşleşmediği dosyalar, esası tartışılmadan kapanır.
Önce Sebebi Adlandırın
TBK kira hükümleri, tahliye için birbirinden bağımsız sebepler öngörür ve her birinin kendi belge seti vardır. Gereksinim iddiasında ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu gösteren kayıtlar; yeniden inşa ve imar iddiasında ruhsat ile proje belgeleri; kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ise usulüne uygun iki haklı ihtar veya ödeme süreli ihtarname belirleyicidir. Sebep dilekçede net biçimde adlandırılmadığında, sunulan deliller dağılır ve mahkeme hangi hukuki çerçevede inceleme yapacağını dosyadan çıkaramaz.
Tahliye Taahhüdünün İspat Gücü
Yazılı tahliye taahhüdü, uygulamada en güçlü belgelerden biridir; ancak tartışma neredeyse her zaman taahhüdün düzenlenme tarihi üzerinden yürür. Kiracı tarafın en sık ileri sürdüğü savunma, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığıdır. Bu nedenle taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra, serbest iradeyle düzenlendiğini destekleyen yan kayıtların bulunması önemlidir. Karşı tarafta ise imza inkârı ile tarih itirazının farklı sonuçlar doğurduğu unutulmamalıdır.
Arabuluculuk Basamağını Atlamamak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru artık dava şartı olarak uygulanmaktadır. Buna kira bedelinin tespiti ve tahliye talepleri de dâhildir. Buna karşılık İİK kapsamındaki ilamsız tahliye takibi bu şartın dışında tutulmuştur. Kanalların ayrımı şöyle özetlenebilir:
- Kira bedelinin ödenmemesine dayalı takip yolu: icra dairesi üzerinden yürür, itiraz üzerine icra mahkemesine gidilir
- Sözleşmeden veya kanundan doğan tahliye sebepleri: arabuluculuk sonrası sulh hukuk mahkemesinde dava
- Kat mülkiyetinden doğan ortak alan ve yönetim uyuşmazlıkları: 634 sayılı Kanun çerçevesinde ayrı bir usul
Bildirim ve Tebligatı Belgelemek
Tahliye dosyalarında en çok kaybedilen nokta, gönderildiği söylenen ama tebliğ edildiği ispatlanamayan ihtarnamelerdir. İhtarnamenin içeriği kadar tebliğ tarihi ve tebliğ şerhindeki kayıt da dosyaya eklenmelidir. Adres değişikliği varsa hangi adrese neden tebligat çıkarıldığı açıklanmalıdır. Kiralananın fiilî durumuna ilişkin tespitler, alt kiracı ya da devir iddiaları bakımından da tarih içeren belgelerle desteklenmelidir.
Kapanış Notu
Tahliye, taşınmazın fiilen boşaltılmasına kadar süren zincirleme bir süreçtir ve halkalardan biri eksik kaldığında baştan başlamak gerekebilir. Sözleşmenizin metni ve dayandığınız sebep süreci değiştireceğinden, adım atmadan önce belgelerinizi bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmenizde yarar vardır.