Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dosya, çoğu zaman esasa girilmeden önce iki noktada takılır: arabuluculuk aşamasının atlanması ve davanın yetkisiz yerde açılması. TBK, TMK ve 634 ekseninde ilerleyen bu yazı, tapu iptali tartışmasında hem müzakere masasının hem de mahkemenin hazırlığını konu alır.
Masaya Ne Götürülür?
Arabuluculuk oturumu yalnızca bir formalite olarak görüldüğünde fırsat kaçırılır. Tarafların gerçek pazarlık gücü, elindeki belgenin gücüyle doğru orantılıdır. Oturumdan önce tapu kaydı, taşınmazın imar durumu, güncel değer verisi ve varsa kira gelirine ilişkin kayıtlar hazır olmalıdır. Anlaşma sağlanırsa düzenlenecek belgenin içeriği, tapuda işlem yapılabilecek açıklıkta yazılmalı; ada, parsel, pay oranı ve tarafların yükümlülükleri tereddüde yer bırakmamalıdır.
Kapsam Sorusu: Zorunlu mu?
Taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar bakımından dava şartı olarak arabuluculuk öngörülmüştür. Ancak somut talebin bu kapsama girip girmediği her dosyada ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur ve uygulamada tartışma yaratabilmektedir. Bu nedenle dava dilekçesi hazırlanmadan önce talebin niteliği belirlenmeli, tereddüt hâlinde arabuluculuk aşamasının işletilmesi genellikle daha az riskli bir tercihtir; eksik bırakıldığında dosya esasa girilmeden reddedilebilir.
Muvazaa ve Ehliyet İddiasında Delil
- Devrin yapıldığı tarihteki banka hareketleri ve bedelin ödendiğine dair kayıtlar
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerine ilişkin veriler
- Devralanın ödeme gücünü gösteren gelir ve mal varlığı kayıtları
- Ehliyet tartışmasında devir tarihine yakın sağlık kayıtları ve raporlar
- Tapu müdürlüğündeki işlem dosyasının tamamı
Bu belgelerin tarih sırasıyla dizilmesi, iddianın hikâyesini kendiliğinden görünür kılar. Devrin yakın tarihinde yapılan başka işlemler de aynı tabloya eklenmelidir.
Yetki Konusunda Esneklik Yoktur
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; tarafların anlaşmasıyla başka bir yer seçilemez. Birden fazla taşınmaz varsa yetkinin nasıl kurulacağı ayrıca planlanmalıdır. Kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklar ise farklı bir görev kuralına tabidir. Dilekçedeki talebin yanlış nitelendirilmesi hem görev hem yetki bakımından zincirleme sorun doğurur.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunmak içindir. Tapu kaydının geçmişi ve devrin yapılış biçimi sonucu belirleyeceğinden, dava öncesinde dosyanın ayrıntılı incelenmesi tavsiye edilir.