Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar, tarafların iyi niyetli olduğu dosyalarda bile teknik nedenlerle uzayabilir. Bunun başlıca sebebi, artış talebinin hangi hukuki temele dayandığının baştan ayrıştırılmaması ve talebin uygun olmayan usulle ileri sürülmesidir. Aşağıda kira tespiti taleplerinde delil hazırlığı ve başvuru düzeni ele alınmaktadır.
Artış Talebinin Dayanağını Ayırmak
TBK, kira bedelinin yenilenen dönemlerdeki artışını belirli bir ölçüte bağlar; taraflar arasında anlaşma bulunmadığı hâllerde ve belirli sürelerin geçmesi durumunda ise bedelin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesi istenebilir. Bu iki durum aynı şey değildir. Endekse dayalı artış ile bedelin yeniden tespiti farklı şartlara tabi olduğundan, dilekçede hangi hükme dayanıldığı açıkça gösterilmelidir.
Kira Tespiti Dosyasında Kullanılan Deliller
Tespit talebinin dayanağı, kiralananın bulunduğu çevredeki gerçek kira düzeyidir. Toplanması gereken kayıtlar:
- Yürürlükteki kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller.
- Ödemelerin banka üzerinden yapıldığını gösteren dekontlar.
- Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazlara ait emsal kira sözleşmeleri.
- Taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve donanımına ilişkin bilgiler.
- Kiralananda sonradan yapılan iyileştirmelere dair belgeler.
İhtarname mi, Dava mı?
Karşı tarafa gönderilen bir ihtarname, kira bedelini tek başına değiştirmez; ancak talebin hangi tarihten itibaren ileri sürüldüğünü belgeleyerek sonraki aşamayı destekler. Bedelin fiilen değişmesi için tespit davası gerekir. Buna karşılık ödenmeyen kira alacağı için izlenecek yol farklıdır ve icra takibi ile tespit davası birbirinin yerine kullanılamaz. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak gider ve yönetim kararlarından doğan uyuşmazlıkların 634 sayılı Kanun kapsamında ayrı bir düzene tabi olduğu da göz önünde tutulmalıdır.
Dava Şartı Arabuluculuk ve Görev
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Bu basamak atlandığında dava esasa girilmeden reddedilir. Görev bakımından ise kira uyuşmazlıkları, TMK ve HMK çerçevesinde belirlenen görevli mahkemede görülür; talebin niteliği değiştiğinde muhatap mercinin de değişebileceği unutulmamalıdır.
Kararın Uygulanma Zamanı
Tespit edilen bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarih ve önceden yapılan bildirimlerle bağlantılıdır. Bu nedenle bildirim tarihleri, sözleşme yenileme tarihleriyle birlikte tek çizelgede izlenmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi sunar. Sözleşmenin tarihi ve taşınmazın niteliği sonucu etkileyeceğinden, somut uyuşmazlığınızda bir hukukçuyla birlikte hareket etmeniz önerilir.