Kiraya verenin tahliye talebinde en sık karşılaştığı engel, haklılık değil belgesizliktir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira hükümleri, tahliyeyi belirli sebeplere ve çoğu kez önceden yapılmış bir bildirime bağlar. Bu bildirimin varlığı ispat edilemediğinde, esasen haklı bir talep dahi sonuçsuz kalır.
Tahliye sebebi ispat konusunu belirler
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yürütülen süreçte ispat edilecek olgu ödemenin yapılmadığıdır; konut ihtiyacına dayanan talepte ise ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu anlatılır. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa tartışma taahhüdün düzenlenme tarihine ve koşullarına kayar. Bu nedenle dilekçenin ilk paragrafında sebebin tek ve açık biçimde belirlenmesi, dosyanın geri kalanını sadeleştirir.
Bildirim ve ihtarların belgelenmesi
- Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname ile tebliğ evrakının aslı
- Kira ödemelerinin banka üzerinden yapıldığını gösteren hesap dökümü ve açıklama satırları
- Kiracıyla yapılan yazışmaların tarihli kayıtları
- Kira sözleşmesinin imzalı nüshası ile varsa sonraki artış mutabakatları
- Taşınmazın teslim anındaki durumunu gösteren tutanak veya görseller
Elden yapılan ödemeler, sonradan hem miktar hem tarih yönünden tartışma yaratır. Ödemenin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması, her iki taraf için de en pratik korumadır.
Tespit davası neyi çözer, neyi çözmez
Kira bedelinin belirlenmesine yönelik dava, taraflar arasındaki bedel uyuşmazlığını sonuçlandırır; ancak kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz. Aynı şekilde bir tespit kararı, kiracının taşınmazı boşaltması için doğrudan bir icra dayanağı oluşturmaz. Bu iki sonucu birbirine karıştırmak, uzun bir yargılamanın ardından beklenen sonucun alınamamasına yol açar.
Hangi kapı: mahkeme mi icra dairesi mi
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar kural olarak sulh hukuk mahkemesinin alanındadır. Buna karşılık kira alacağının tahsili ve buna bağlı tahliye talebi, icra dairesi üzerinden yürüyen ayrı bir yoldur. Ortak yerlerin kullanımı ya da yönetim planına aykırılık gibi konular ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ve farklı bir usulde değerlendirilir. Bu üç yolun karıştırılması, uygulamada en sık rastlanan süre kaybı nedenidir.
Taşınmazın durumunu dava sırasında sabitlemek
Tahliye tartışması sürerken taşınmazda oluşan hasar ya da yapılan değişiklikler, sonradan ispat edilmesi güç konulardır. Bu nedenle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun delil tespiti imkânı, mevcut durumu kayıt altına almak için erken aşamada kullanılabilir. Tahliye gerçekleştikten sonra alınacak bir tespit, önceki duruma ilişkin tartışmayı çözmez.
Bu açıklamalar genel bilgi amacı taşır. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tahliye sebebi izlenecek yolu doğrudan etkilediğinden, ihtar göndermeden önce hukuki değerlendirme almanız önerilir.