Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talebi, çoğu zaman taşınmazın fiili durumuna ilişkin bir uyuşmazlıkla iç içe geçer. TMK ve TBK ekseninde, kat mülkiyetine geçmiş yapılarda 634 sayılı Kanun da devreye girer. Aşağıda dava öncesinde yapılacak tespitin nasıl kurgulanacağı ve talebin yanlış mahkemede ileri sürülmesinin sonucu ele alınmaktadır.
Tespit Neden Davadan Önce Yapılır
Taşınmazın mevcut kullanım biçimi, üzerindeki muhdesatlar ve kiracı durumu zamanla değişir. Dava sürerken yapılan bir ilave ya da tahliye, sonradan ispatı güç bir tabloya yol açar. Bu nedenle mevcut durumun dava açılmadan önce fotoğraf, kroki ve teknik ölçümle sabitlenmesi, hem paylaşma biçimini hem de ecrimisil tartışmasını doğrudan etkiler.
Hangi Veriler Toplanmalı
- Tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerh ile beyanlar hanesinin tam dökümü
- İmar durumu, ifraz kabiliyeti ve yapı ruhsatına ilişkin belediye kayıtları
- Taşınmazı kimin kullandığını gösteren kira sözleşmeleri ve ödeme kayıtları
- Muhdesat iddiası varsa masrafı yapan kişiye ait fatura ve ödeme belgeleri
- Miras yoluyla gelen paylarda intikal işlemine ilişkin kayıtlar
Aynen Taksim mi, Satış mı
Talep yazılırken paylaşmanın hangi biçimde istendiği açıkça belirtilmelidir. Aynen taksim isteniyorsa taşınmazın bölünebilir olduğunu gösteren imar verisi sunulmalı, bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşma talebi baştan kurulmalıdır. Bu tercih sadece bir usul ayrıntısı değildir; taşınmazın değerini ve payların gerçek karşılığını doğrudan etkiler.
Yanlış Mahkeme ve Yanlış Dava Türü
Bu alanda en sık görülen hata, tapu iptali ve tescil talebiyle ortaklığın giderilmesi talebinin aynı dosyada birleştirilmeye çalışılmasıdır. Mülkiyetin kime ait olduğu tartışmalıysa önce bu tespit edilmeli, paylaşma daha sonra istenmelidir. Ayrıca kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar ile paylı mülkiyete ilişkin uyuşmazlıklar farklı çerçevelerde ele alınır. Yanlış türde açılan dava, taşınmazın satışını yıllarca geciktirir.
Değer Tartışmasına Hazırlık
- Bölgedeki emsal satış verileri tarih ve kaynağıyla derlenir.
- Taşınmazın konum ve yüzölçümü krokiyle eşleştirilir.
- Muhdesat iddiası ayrı bir talep olarak yazılır.
- Kullanımdan doğan alacak talep edilecekse dönemi ayrıca belirtilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı sonucu değiştirebileceğinden, dava yolu seçilmeden önce hukuki görüş alınması gerekir.