Tapu kaydına yönelik uyuşmazlıklarda dava açmadan önce verilmesi gereken iki karar vardır: hangi dava türünün açılacağı ve delillerin kaybolmadan nasıl sabitleneceği. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu rehber, tespit davasının bu denklemdeki yerini ve yetki kuralının yarattığı riski ele alır.
Tespit Davası Ne İşe Yarar, Ne İşe Yaramaz
Tespit davası bir hukuki ilişkinin varlığının veya yokluğunun belirlenmesini sağlar; ancak eda talebinde bulunulabilen hâllerde tek başına tespit istenmesi, hukuki yarar yokluğu itirazıyla karşılaşır. Tapu iptali ve tescil talep edilebilecek bir durumda yalnızca tespit istenmesi, dosyanın esasa girilmeden reddine yol açabilir. Buna karşılık delillerin kaybolma tehlikesi varsa, dava öncesinde delil tespiti yoluna gidilmesi ayrı ve yerinde bir adımdır.
Taşınmazın Aynına İlişkin Davalarda Yetki
Bu alandaki en maliyetli hata, davanın davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılmasıdır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Kesin yetki kuralına aykırı açılan dava, yıllar sonra değil ama esasa girilmeden reddedilir ve harç ile emek boşa gider. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılmalıdır.
Toplanması Gereken Kayıtlar
- Tapu sicil kaydı, akit tablosu ve taşınmazın el değiştirme geçmişini gösteren belgeler.
- Kadastro tutanakları ve varsa imar uygulamasına ilişkin idari kayıtlar.
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları.
- Muvazaa iddiasında, devredenin devir tarihindeki mali durumu ve aile ilişkilerine dair kayıtlar.
- Kat mülkiyeti söz konusuysa yönetim planı, proje ve ortak alan kullanımına ilişkin kararlar.
İddiayı Hukuki Sebebe Bağlamak
Tapu iptali talepleri farklı hukuki sebeplere dayanabilir: iradeyi sakatlayan bir durum, ehliyetsizlik, danışıklı işlem ya da vekâletin kötüye kullanılması gibi. Her sebebin ispat yükü ve kabul edilen delil türü farklıdır. Örneğin ehliyet tartışmasında sağlık kayıtları ve o dönemin tıbbi raporları öne çıkarken, danışıklı işlem iddiasında ödeme akışı ve taraflar arasındaki yakınlık belirleyici olur. Bu nedenle dilekçede sebeplerin karışık biçimde sıralanması yerine, her biri ayrı başlık altında delillendirilmelidir.
Dava Öncesi Sıra
- Tapu kaydını güncel biçimde temin edip kayıttaki bütün şerhleri not edin.
- Talebinizin eda mı tespit mi olduğunu netleştirin.
- Taşınmazın bulunduğu yeri ve buna bağlı yetkili mahkemeyi teyit edin.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi gerekecek noktaları önceden listeleyin.
- Tedbir talebi gerekiyorsa dilekçenin ilk bölümünde açıkça belirtin.
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği ve devrin geçmişi sonucu belirgin biçimde değiştirdiğinden, dava açmadan önce dosyanızın bir avukat tarafından incelenmesi yerinde olur.