Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar haklı olduklarını düşündükleri hâlde, ihtarın usulüne uygun çekilmemesi ya da talebin yanlış mercie taşınması nedeniyle sonuç alamaz. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı kat mülkiyeti alanında ihtar, hem bir uyarı hem de sonraki davanın en önemli delilidir. Bu rehber, ihtarın delil değerini ve merci seçiminde yapılan hataları konu alır.
İhtarın İşlevi ve İçeriği
Kat mülkiyetinde ihtar, aidat borcunun muacceliyeti, ortak yerlere yapılan müdahalenin giderilmesi veya bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımı gibi hâllerde başvurulan ilk adımdır. Etkili bir ihtar metni şu unsurları taşımalıdır:
- Aykırılığın hangi bağımsız bölümde ve ne zaman gerçekleştiği
- Hangi yükümlülüğün ihlal edildiği ve dayanağının yönetim planı mı kanun mu olduğu
- Talebin somut ve ölçülebilir ifadesi
- Verilen makul süre ve sürenin sonundaki hukuki sonuç
- Muhatabın tapu kaydına uygun kimlik ve adres bilgisi
Kiracıya yöneltilen ihtarın malike de bildirilmesi, sonraki tahliye ve tazminat taleplerinde dosyayı güçlendirir.
Yönetim Planı ve Kurul Kararlarının Delil Değeri
Yönetim planı, kat malikleri arasında sözleşme gücündedir ve uyuşmazlığın çözümünde ilk bakılacak belgedir. Karar defterindeki kayıtların toplantı tarihleri, yeter sayı hesabı ve imzalarla birlikte okunması gerekir; yeter sayısı sağlanmadan alınan karar, dayanak yapıldığı davayı da zayıflatır. Ortak yer kullanımına ilişkin ihtilaflarda mimari proje, tapu kaydı ve varsa eski tarihli kurul kararları birlikte sunulmalıdır. Fiilî durumu tespit ettirmek isteyen malik, dava açılmadan delil tespiti yoluna gidebilir; sonradan ortadan kalkabilecek fiziki değişikliklerde bu adım kritik önemdedir.
Merci Seçiminde Düğüm Noktası
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kurul kararının iptali istemi, kararın öğrenilmesinden itibaren işleyen kısa bir süreye ve her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun bir süreye bağlıdır; bu süreler kaçırıldığında karar bağlayıcı hâle gelir. Aidat alacağı için doğrudan icra takibi başlatılabilirken, kullanıma aykırılığın giderilmesi ancak dava yoluyla sağlanır. Gürültü ve benzeri şikâyetlerin belediye ya da kolluk kanalına taşınması idari yaptırım doğurabilir; ancak bu kanal, ortak yerin eski hâline getirilmesi talebinin yerine geçmez.
Tebligat Kaydının Saklanması
İhtarın çekilmiş olması yetmez; muhataba ulaştığının belgelenmesi gerekir. Tebliğ şerhi, tebliğ tarihi ve muhatabın adresteki durumu dosyanın ayrılmaz parçasıdır. Adres araştırması yapılmadan gönderilen ihtarın iadesi, süreleri işletmediği gibi karşı tarafa savunma imkânı da yaratır.
Yukarıdakiler genel bilgi niteliğindedir. Yönetim planı hükümleri ve taşınmazın fiilî durumu her dosyada farklı sonuç doğurabileceğinden, adım atmadan önce hukuki değerlendirme yaptırmanız uygun olur.