Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen iki unsur vardır: tahliye sebebinin hangi hukuki temele dayandığı ve bu sebebe bağlı sürenin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı. Aynı kiracıya karşı aynı olgudan hareketle birbirinden tamamen farklı yollar izlenebilir; yanlış yol seçimi ise davanın esasına hiç girilmeden reddiyle sonuçlanır. Bu yazı, tahliye taleplerinde delil düzenini ve süre takvimini birlikte kuran bir bakış sunar.
Önce sebep, sonra yol
Kira ilişkisinin sona erdirilmesi kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışı gibi ayrı hukuki sebeplere dayanabilir. TBK bu sebeplerin her birine farklı bir usul ve farklı bir süre bağlar. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce cevaplanması gereken soru şudur: elimdeki olgu hangi sebebe karşılık geliyor ve o sebep hangi merciin önüne götürülüyor?
İcra dairesi mi, sulh hukuk mahkemesi mi?
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ilamsız icra yoluyla tahliye talepli takip yapılabilir; ödeme emrine karşı itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması hâlinde tahliye icra hukuk mahkemesi üzerinden yürür. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdüne dayanan talepler kural olarak sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davasının konusudur. İki yolu birbirine karıştıran başvurularda dosya, esas incelenmeden görev veya usul yönünden reddedilir ve bu arada dava açma süresi tükenebilir.
Delil dosyasının omurgası
- Kira sözleşmesinin aslı; sözleşme yoksa ödeme düzenini gösteren banka kayıtları
- Kira bedeline ilişkin banka açıklamalarının hangi aya ait olduğunun görünmesi
- Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi
- Yazılı ve imzalı tahliye taahhüdü; düzenlenme ile tahliye tarihinin ayrı ayrı okunabilir olması
- İhtiyaç iddiasında ihtiyacın gerçekliğini gösteren belgeler ve tanık listesi
- Sözleşmeye aykırı kullanım iddiasında tespit tutanağı veya görüntü kaydı
Süreyi takvime bağlamak
Tahliye taleplerinde süreler ihtarın tebliğ tarihinden, sözleşmenin bitiminden veya taahhütte belirtilen tarihten itibaren işler. Uygulamada en sık görülen hata, sürenin gönderim tarihinden hesaplanmasıdır; oysa belirleyici olan tebliğ tarihidir. Tebligatın gecikmesi ya da usulsüz yapılması, hem sürenin başlangıcını hem de karşı tarafın savunma imkânını etkiler; bu nedenle tebligat parçası dosyanın en kritik belgesi sayılmalıdır.
Kiracı tarafında savunma açıları
Kiracı bakımından ise ödemelerin fiilen yapıldığı, ihtarın usulüne uygun tebliğ edilmediği, taahhüdün kira ilişkisinin kurulmasıyla aynı anda ve baskı altında alındığı ya da ileri sürülen ihtiyacın samimi olmadığı yönündeki iddialar delillendirilebildiği ölçüde sonuç doğurur. Savunmanın da tıpkı talep gibi belge sırasına göre kurulması gerekir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin içeriği, taşınmazın niteliği ve tarafların yazışma geçmişi sonucu değiştirebilir. Somut kira ilişkinize uygun yolu belirlemek için dosyanızı bir avukatla birlikte gözden geçirmeniz önerilir.