Tapu kaydının düzeltilmesini amaçlayan davalarda başarı, çoğu zaman dava dilekçesinin ilk paragrafında belirlenir. Çünkü tapu iptali ve tescil talebi tek bir hukuki sebebe değil, birbirinden farklı temellere dayanabilir: muvazaa, hile, ehliyetsizlik, zilyetlikle kazanma, önalım hakkı ya da kat karşılığı ilişkisinden doğan tescil borcu. Her sebebin ispat aracı ve süresi ayrıdır; sebep doğru seçilmediğinde toplanan delillerin bir kısmı kullanılamaz hâle gelir.
Önce Hukuki Sebep, Sonra Delil
Bedelsiz devir iddiası mı vardır, yoksa satış görünümlü ancak gerçekte bağış niteliğindeki bir işlem mi tartışılmaktadır? İlk hâlde ödeme yapılmadığının, ikinci hâlde tarafların gerçek iradesinin gösterilmesi gerekir. Ehliyetsizlik iddiasında ise dosyanın merkezi tıbbi kayıtlar ve resmî sağlık kurumu raporudur; tanık anlatımı destekleyici kalır. TMK ve TBK ekseninde kurulan bu ayrım yapılmadan açılan davalarda, ıslah imkânı bulunsa dahi zaman ve harç kaybı doğar.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez; dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Uygulamada en sık rastlanan hata, davalının yerleşim yeri mahkemesinde dava açılmasıdır. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için yetki ayrı değerlendirilir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklarla mülkiyet uyuşmazlığının karıştırılması da ayrı bir yetki ve görev sorunu yaratır.
Delil Haritası
- Tapu müdürlüğünden akit tablosu ve resmî senet örneği
- Devir tarihine yakın banka hareketleri ve ödeme dekontları
- Taşınmazın devir tarihindeki rayiç değerine ilişkin kayıtlar
- Nüfus, veraset ve aile kayıtları
- Devri gerçekleştiren kişinin işlem tarihindeki sağlık dosyası
- Kira sözleşmeleri ve fiilî kullanımı gösteren belgeler
Süre: Hak Düşürücü mü, Zamanaşımı mı?
Bu ayrım pratikte belirleyicidir. Önalım hakkı gibi bazı taleplerde süre hak düşürücü niteliktedir ve hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir; iradeyi sakatlayan hâllere dayanan taleplerde ise süre öğrenme anına bağlanır. Muvazaa iddiasında kural olarak süre sınırı tartışması farklı yürür. Bu nedenle dosyaya girerken, seçilen hukuki sebebin süre rejimi mutlaka yazılı olarak not edilmelidir.
Dava Açılmadan Önce Tapu Şerhi
Yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kazanılan davayı işlevsiz bırakabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tedbir ve tapu kaydına şerh talebi ayrı ve gerekçeli biçimde ileri sürülmelidir. Talep, taşınmazın devri hâlinde doğacak telafisi güç zararı somut olarak açıklamalıdır.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Tapu kayıtlarının içeriği, devir zinciri ve tarihler dosyadan dosyaya değiştiğinden, adım atmadan önce belgelerin bütün hâlinde değerlendirilmesinde yarar vardır.