Kira artışı tartışmaları çoğu zaman yeni dönem başlamadan haftalar önce çözülebilecekken, doğru zamanda atılmayan bir adım yüzünden uzun bir yargılamaya dönüşür. Bu rehber, TBK ve TMK çerçevesinde artış uyuşmazlığında zamanlamanın ve belge düzeninin nasıl kurulacağına odaklanır.
Artış oranının hukuki sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, kanunda tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlandırılmıştır. Sözleşmeye bunun üzerinde bir oran yazılmış olması, o hükmü kendiliğinden geçerli kılmaz. Buna karşılık kiracının uzun süre yüksek oranı ihtirazi kayıt koymadan ödemiş olması, ileride tartışılabilecek bir olgudur; bu nedenle ödeme yaparken kayıt düşülmesi önemlidir.
Kira tespiti isteniyorsa takvim baştan kurulmalı
Kira bedelinin mahkemece belirlenmesi isteniyorsa, talebin yeni dönemden itibaren hüküm doğurabilmesi için kanunda öngörülen zamanlama kuralına uyulması gerekir. Dava veya bu yöndeki bildirim, yeni kira döneminin başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa ulaşmış olmalıdır. Zamanında yapılmayan bildirim, talebi tümüyle ortadan kaldırmasa da sonucun bir dönem sonraya ötelenmesine yol açabilir.
Dosyayı taşıyan belgeler
- Kira sözleşmesinin tüm ekleri ve varsa sonradan yapılan yazılı değişiklikler
- Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklamalı yapıldığını gösteren dökümler
- Taraflar arasındaki artış yazışmaları, ihtarnameler ve tebliğ şerhleri
- Emsal kira düzeyine ilişkin, aynı bölgeden ve benzer nitelikteki taşınmazlara ait ilan ve sözleşme örnekleri
Yanlış mercie gitmenin en yaygın iki biçimi
Birincisi, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar için öngörülen dava şartı niteliğindeki arabuluculuk adımının atlanmasıdır; bu durumda dava usulden reddedilir. İkincisi, tahliye talebiyle artış talebinin aynı dosyada ve aynı usulle yürütülebileceği varsayımıdır. Kat mülkiyetinden doğan ve 634 kapsamına giren bir tartışma varsa, yetkili ve görevli yargı yeri yine ayrıca değerlendirilmelidir.
Uzlaşma penceresi
Artış uyuşmazlıklarında tarafların ilişkisi sürmeye devam ettiği için, sayısal bir orta noktada anlaşmak çoğu zaman yargılamanın maliyetinden daha avantajlıdır. Anlaşma sağlanırsa, yeni oranın hangi dönemden itibaren ve hangi endeks üzerinden uygulanacağı yazılı olarak sabitlenmelidir; sözlü mutabakat bir sonraki yıl yeniden tartışma doğurur.
Bu metin genel bilgi sunar. Sözleşmenin özel hükümleri, taşınmazın niteliği ve tarafların geçmiş uygulaması sonucu değiştirebilir; adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla gözden geçirmeniz uygun olacaktır.