Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenirken, taşınmazda oturan bir kiracı varsa süreç iki ayrı hattan yürür. Paydaşlar arasındaki ortaklık ilişkisi ile kiracıyla kurulan sözleşme ilişkisi aynı dosyada çözülmez. Bu ayrımın gözden kaçması, satış aşamasında beklenmedik gecikmelere yol açar.
İki Ayrı Hukuki İlişki, İki Ayrı Merci
Ortaklığın giderilmesi talebi, 4721 sayılı TMK kapsamındaki mülkiyet ilişkisine dayanır ve taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kiracıya karşı ileri sürülecek tahliye talebi ise 6098 sayılı TBK kapsamındaki kira ilişkisinden doğar; sebebine göre sulh hukuk mahkemesi ya da icra yoluyla tahliye hattı devreye girer. Tahliye talebinin ortaklığın giderilmesi dosyasına eklenmesi, bu talebin görevsizlikle ayrılmasına yol açar.
Satış Kararının Kiracıya Etkisi
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde taşınmaz kiracı ile birlikte satışa çıkabilir. Alıcı bakımından, taşınmazı edinen kişinin kira ilişkisine ilişkin hakları ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle satış öncesinde kira sözleşmesinin süresi, kira bedeli ve varsa tapuya şerh edilip edilmediği tespit edilmelidir. Şerh bulunması, alıcının konumunu doğrudan etkiler.
Aynen Taksim mi, Satış mı
- Aynen taksim talep edilecekse, taşınmazın bölünebilir olduğunu gösteren teknik veriler ve imar durumu erken aşamada dosyaya sunulmalıdır.
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki eklenti ve ortak alan durumu taksim ihtimalini değiştirir.
- Aynen taksim mümkün değilse satış kaçınılmaz hale geldiğinden, paydaşların önden anlaşma ihtimali değerlendirilmelidir.
Dosyayı Hızlandıran Ön Hazırlık
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve varsa haciz şerhlerinin dökümü.
- Tüm paydaşların güncel adres bilgileri; tebligat yapılamayan paydaş dosyayı en çok bekleten unsurdur.
- Miras yoluyla intikal varsa mirasçılık belgesi ve intikalin tapuya işlenip işlenmediği.
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa ihtarnameler.
- Taşınmaz üzerindeki muhdesat iddiaları ve bunlara ilişkin belgeler.
Satış Aşamasında Dikkat Edilecekler
Satış işlemleri, karar sonrasında ayrı bir usul üzerinden yürür ve kıymet takdiri ile ihale şartnamesi bu aşamanın belirleyici belgeleridir. Kıymet takdirine karşı itiraz hakkı süreye bağlı olduğundan, tebligat takibi bu dönemde en az dava aşaması kadar önemlidir. Payına düşen bedelin tahsili için gerekli hesap ve vekâlet bilgileri önceden hazırlanmalıdır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Taşınmazın hukuki durumu ve kira ilişkisinin şekli izlenecek yolu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.