Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, kiraya veren ile kiracı arasındaki en sık uyuşmazlık başlığıdır. Tartışma çoğu zaman hukuki değil pratik bir hatayla başlar: taraflardan biri gönderdiği ihtarın kendiliğinden yeni bedeli belirlediğini varsayar, diğeri ise ihtara cevap vermemenin sonuç doğurmayacağını düşünür. İkisi de yanılır.
İhtar Talebi Bildirir, Bedeli Tek Başına Belirlemez
Kiraya verenin gönderdiği artış ihtarı, talebi ve dayanağını karşı tarafa duyurur. Kiracı kabul ederse yeni bedel sözleşmesel olarak yerleşir. Kabul edilmezse bedeli belirleyecek olan ihtar değil, mahkemedir. TBK sistematiğinde yenilenen dönem için yapılacak artış, sözleşmede oran kararlaştırılmış olsa dahi tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşacak biçimde uygulanamaz; bu sınırın üzerindeki kayıtlar sınır ölçüsünde geçerli sayılır.
Tespit Davasında Zamanlamanın Etkisi
Kira tespit davası açısından kritik olan, davanın hangi dönem için hüküm doğuracağıdır. Yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce dava açılması veya artış iradesinin bu süre içinde yazılı olarak bildirilmiş olması, kararın yeni dönemden itibaren etkili olmasını sağlar. Bu zamanlama kaçırıldığında, haklı bir talep bile bir dönem sonraya ötelenir. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihi ve dönem başlangıcı aynı takvim üzerinde tutulmalıdır.
Hangi Kapı: Sulh Hukuk, İcra Dairesi, İcra Mahkemesi
Kira ilişkisinden doğan tespit ve tahliye talepleri kural olarak sulh hukuk mahkemesinin alanındadır. Buna karşılık ödenmeyen kira alacağı için başlatılan takip icra dairesinde yürür; kiracının itirazı veya tahliye istemli takiplerde ortaya çıkan uyuşmazlıklar ise icra mahkemesinin önüne gelir. Aynı olayda hem alacak hem tahliye hem de bedel tespiti gündemdeyse, bu üç talebin tek bir dilekçeyle aynı mercie yöneltilmesi dosyanın bir bölümünün usulden reddiyle sonuçlanır.
Bilirkişi İncelemesine Hazırlık
Bedel tespiti dosyalarında karar, büyük ölçüde taşınmazın konumu ve durumu üzerinden yapılan değerlendirmeye dayanır. Dosyaya sunulacak malzeme buna göre seçilmelidir: kira sözleşmesinin tüm ekleri, geçmiş dönem ödeme kayıtları, taşınmazın güncel durumunu gösteren fotoğraflar, aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazların kira bilgileri ve varsa kiracı tarafından yapılan kalıcı iyileştirmelerin belgeleri. TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 kapsamındaki ortak alan kullanımına dair kısıtlar da bedeli etkileyebilir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenin türü, süresi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce hukuki görüş alınması zaman ve hak kaybını önler.