Tahliye taleplerinde kaybedilen zamanın büyük kısmı, yanlış yoldan başlanmasından kaynaklanır. Gayrimenkul ve Kira uyuşmazlıklarında aynı sonuca götüren birden fazla hukuki yol vardır; ancak her yolun kendi şartı, kendi mercii ve kendi takvimi bulunur.
Tahliye Sebebini Doğru Adlandırmak
Her şey, dayanılan sebebin TBK sistemindeki karşılığının belirlenmesiyle başlar. Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, gereksinim, yeniden inşa ve imar, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışı; bunların her biri farklı ispat malzemesi ve farklı süre rejimi gerektirir. Sebep yanlış adlandırıldığında toplanan delillerin tamamı işlevsiz kalabilir.
İki Ayrı Kapı
- İcra dairesi: kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takip ve yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takip bu kapıdan yürür.
- Sulh hukuk mahkemesi: gereksinim, yeniden inşa, sözleşmeye aykırılık gibi sebeplere dayanan tahliye davaları burada görülür.
Kiracı takibe itiraz ettiğinde uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır. Bu üç merciin işlevi birbirinin yerine geçmez; gereksinim iddiasıyla icra takibi başlatmak sonuç doğurmaz.
Belgelerin Hazırlık Sırası
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller.
- Ödeme kayıtları, banka açıklamaları ve makbuzlar.
- Taahhütnamenin tarih ve imza bakımından incelenmesi.
- İhtarnamenin usulüne uygun tebliğ edildiğini gösteren belge.
- Taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları ve kayıtlar.
Tahliye Kararı Sonrası
Karar elde edilmesi tek başına yeterli değildir; icra yoluyla yerine getirme aşamasında kiracının eşyalarının durumu, üçüncü kişilerin taşınmazdaki varlığı ve TMK kapsamındaki mülkiyet ilişkileri yeniden gündeme gelir. Tahliye günü öncesinde bu başlıkların çözülmesi, uygulamanın ertelenmesini önler.
Değerlendirme
Anlatılanlar genel çerçevedir. Sözleşmenin tarihi, kiracının sıfatı ve taşınmazın niteliği hangi yolun açık olduğunu değiştirebilir; adım atmadan önce dosyanızın kendi verileriyle değerlendirilmesi gerekir.