Taşınmaz uyuşmazlıklarında iki talep sıklıkla birbirine karıştırılır: mülkiyetin kime ait olduğunu belirleyen tapu iptali ve tescil davası ile kullanımın sona erdirilmesini sağlayan tahliye yolu. TMK mülkiyeti, TBK kira ilişkisini, 634 sayılı düzenleme ise kat mülkiyetine özgü ilişkileri şekillendirir. Aynı taşınmaz hakkında olsa da bu talepler farklı mercilerde, farklı sürelerle ilerler.
Talebin Hukuki Temelini Baştan Belirlemek
Sorulacak ilk soru şudur: uyuşmazlık mülkiyetten mi, yoksa kullanım hakkından mı kaynaklanıyor? Muris muvazaası, hile veya yolsuz tescil iddiaları mülkiyete ilişkindir ve dava yoluyla çözülür. Kira sözleşmesinin sona ermesi, kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdüne uyulmaması ise kullanım hakkına ilişkindir ve büyük ölçüde icra dairesi ile icra mahkemesi ekseninde yürür.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Yolda Süre Hassastır
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan talep, taahhüt edilen tarihten itibaren kanunun öngördüğü süre içinde işletilmelidir. Bu süre geçirilirse taahhüt hukuken değerini yitirebilir. Ayrıca taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve kiracının serbest iradesiyle imzalanıp imzalanmadığı tartışma konusu olabileceğinden, tarih ve imza sırası belgelerle gösterilmelidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde İzlenen Çizgi
- Ödenmeyen dönemler ve ödeme kayıtları tablo hâline getirilir.
- İhtarlı ödeme emri düzenlenir ve tebliğ belgesi denetlenir.
- Kiracının itirazı varsa itirazın kaldırılması yolu değerlendirilir.
- Tahliye talebi, ödeme süresinin sonucuna göre icra mahkemesine yöneltilir.
Tapu İptali Davasında Yetki Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve taraflar bunu sözleşmeyle değiştiremez. Uygulamada davanın davalının yerleşim yerinde açılması, dosyanın yetkisizlikle sonuçlanmasına yol açar. Görev bakımından ise talebin niteliği ve değeri birlikte değerlendirilmelidir.
Tedbir ve Şerhlerin Zamanlaması
Mülkiyet tartışmalı hâle geldiğinde, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali dosyanın en büyük riskidir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tedbir talebinin ileri sürülmesi ve tapu kaydına dava şerhi işlenmesi ihmal edilmemelidir. Talep, soyut endişeyle değil, devir hazırlığını gösteren somut verilerle desteklendiğinde daha güçlü olur.
- Tapu kaydı, takyidat ve tapu işlem dosyası temin edildi mi?
- Devir tarihindeki bedel ile rayiç değer karşılaştırıldı mı?
- Zilyetlik durumu ve kim tarafından kullanıldığı tespit edildi mi?
Aktarılanlar genel çerçeve niteliğindedir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kayıtları ve sözleşme tarihleri sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce belgelerinizi hukuki incelemeye sunmanız tavsiye edilir.