Apartman ve site uyuşmazlıklarının büyük bölümü hukuken karmaşık olduğu için değil, doğru kapıya götürülmediği için uzar. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, aidat alacağı ile tahliye taleplerinin birbirinden ayrı usul ve merci düzenine tabi olduğunu ve bu ayrımın en baştan kurulması gerektiğini anlatır.
Uyuşmazlığı Doğru Adlandırmak
Aynı olay farklı hukuki nitelendirmelere elverişli olabilir. Ödenmeyen aidat bir alacak sorunudur; ortak alanın kurallara aykırı kullanımı bir müdahalenin önlenmesi sorunudur; kiracının çıkarılması ise sözleşmesel bir tahliye sorunudur. Yönetim planına aykırılık iddiası ise bunların hepsinden ayrı bir zeminde tartışılır. Dilekçedeki nitelendirme yanlış yapıldığında yalnızca merci değil, ispat yükü ve talep edilebilecek kalemler de değişir.
Aidat Alacağında İki Paralel Yol
- Kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi, borcun dayanağı olarak dosyaya konur.
- Borçlu bağımsız bölüm maliki ile fiili kullanıcı ayrımı netleştirilir.
- Gecikme tazminatı hesabı, karar tarihleri esas alınarak ayrı bir tabloya dökülür.
- İcra takibi ile dava yolundan hangisinin öncelikli yürütüleceği belirlenir.
- İtiraz gelmesi ihtimaline karşı belge seti önceden tamamlanır.
Tahliye Talebinde Merci Ayrımı
Tahliye talebinin dayanağı önemlidir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan bir tahliye ile kat mülkiyeti düzenine aykırı davranış nedeniyle gündeme gelen çıkarma talebi aynı hukuki temele oturmaz ve aynı usulle yürümez. Ayrıca kira ilişkisinde icra takibi üzerinden yürütülen tahliye ile doğrudan mahkemeye açılan tahliye davası farklı kapılardır; birinde takip dosyasındaki tebligat ve süreler belirleyiciyken, diğerinde ihtar ve sözleşme metni öne çıkar. Bu iki yolun karıştırılması, uygulamada en çok zaman kaybettiren hatadır.
Karar Defteri ve Delil Zamanlaması
Kat mülkiyeti dosyalarında delil çoğunlukla sonradan üretilemez. Kurul kararlarının usulüne uygun alınmış ve deftere işlenmiş olması, toplantı çağrılarının belgelenmesi, ortak alan tespitlerinin zamanında yaptırılması sonucu belirler. Kurul kararlarının iptali için kanunda öngörülen kısa süreler geçtikten sonra, kararın içeriğine yönelik itirazların dinlenmesi güçleşir. Bu nedenle toplantı sonrası ilk günler, dava sürecinden daha kritiktir.
Kapanış
Ortak yaşam uyuşmazlıklarında hukuki başarı, çoğu zaman doğru nitelendirme ve zamanında belgelemenin ürünüdür. Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme sağlar; yönetim planınızın içeriği, kurul kararlarının tarihi ve taşınmazın durumu izlenecek yolu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın incelenmesinde yarar vardır.