Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, uzun yıllar süren aile içi ve ortaklar arası gerilimlerin sonunda gündeme gelir. TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun'un ilgilendirdiği bu uyuşmazlıklarda son dönemde arabuluculuk aşaması sürecin başlangıç noktası hâline gelmiştir.
Arabuluculuk Artık Bir Ön Aşama
Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu adım tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Uygulamada sıkça görülen hata, arabuluculuğa yalnızca bazı paydaşların dahil edilmesidir; oysa taşınmaz üzerinde hak sahibi olan tüm paydaşların sürece taraf gösterilmesi gerekir.
Arabuluculuk Görüşmesine Hazırlık
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerh, ipotek, haciz bilgileri temin edilir.
- Taşınmazın imar durumu ve bölünmeye elverişli olup olmadığı öğrenilir.
- Fiilen kullanan paydaş varsa kullanım biçimi ve süresi belgelenir.
- Değer konusunda taraflar arasında ortak bir referans oluşturulmaya çalışılır.
- Paydaşlardan birinin payı satın alma isteği varsa ödeme koşulları önceden somutlaştırılır.
Anlaşmanın Sağladığı Avantaj
Arabuluculukta varılan anlaşma, satış yoluyla paylaştırmanın yol açtığı değer kaybını önleyebilir. Açık artırma yoluyla satışta elde edilen bedel çoğu zaman taşınmazın serbest piyasa değerinin altında kalır ve buna satış giderleri de eklenir. Anlaşma belgesinin tapu işlemine dayanak oluşturacak açıklıkta düzenlenmesi, sonradan yeni bir uyuşmazlık doğmasını engeller.
Anlaşma Sağlanamazsa
- Son tutanak, dava dilekçesine eklenmek üzere temin edilir.
- Görevli mahkeme ile taşınmazın bulunduğu yer kesin yetki kuralı birlikte kontrol edilir.
- Tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir; ölü paydaş varsa mirasçılık belgesi alınır.
- Aynen taksim talebi öncelikli olarak ileri sürülecekse teknik dayanağı hazırlanır.
- Muhdesat iddiası varsa bunun ayrı bir tespit gerektirdiği göz önünde tutulur.
Yanlış Merci ve Eksik Taraf Riski
Taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemeye başvurulması ya da paydaşlardan birinin dava dışı bırakılması, dosyanın aylarca ilerlememesine yol açar. Bu iki kontrol, dilekçe yazılmadan önce tapu kaydı üzerinden yapılmalıdır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki kısıtlamalar süreci farklılaştırabileceğinden, tapu kaydınız üzerinden bir ön inceleme yaptırmanız önerilir.