Kira bedelinin artırılması tartışması çoğu zaman sadece bir rakam meselesi gibi görünür; oysa ödenen ve ödenmeyen tutar arasındaki fark, kısa sürede bir tahliye dosyasına dönüşebilir. Bu rehber, TBK ve TMK çerçevesinde kira artışı uyuşmazlığında icra takibi ve tahliye riskini yönetmeye, başvurunun doğru mercie yöneltilmesine odaklanır.
Artış talebinin dayanağını ayırmak
Artışın dayanağı sözleşmedeki artış kaydı mı, kanuni sınırlama mı, yoksa kira tespiti veya uyarlama talebi mi sorusu her şeyi belirler. Sözleşme kaydına dayanan artış ile mahkemeden istenecek kira tespiti aynı yol değildir; birincisi ihtar ve ödemeyle, ikincisi dava ile işler. Kiralananın konut mu, çatılı işyeri mi olduğu da uygulanacak kuralları değiştirir.
Kısmi ödemenin yarattığı gri alan
Kiracı eski bedeli ödemeye devam eder, kiraya veren yeni bedeli talep ederse ortaya aylık bir fark birikir. Bu fark ödenmemiş kira olarak nitelendirildiğinde, kiraya verenin önünde tahliye istemli icra takibi yolu açılır. Kiracı açısından en riskli davranış, artışın haksız olduğunu düşünerek ödemeyi tamamen durdurmaktır; en güvenli yol ise itiraz kaydıyla ödeme yapmak ve dekontlarda hangi aya ait olduğunu belirtmektir.
- Ödemenin banka yerine elden yapılması ve kayıt bırakılmaması
- Dekont açıklamasına ay ve kalem yazılmaması
- İhtarnamenin eski adrese gönderilmesi ve tebliğin geçersiz kalması
- Tahliye talepli takipteki ödeme emrine süresinde itiraz edilmemesi
- Kat mülkiyetine, yani 634 sayılı kanuna dayanan yönetim uyuşmazlığının kira uyuşmazlığıyla karıştırılması
Takvimi kuran adımlar
- Sözleşme, ekler ve varsa artış protokolü tarih sırasına konur.
- Ödeme geçmişi ay ay tabloya dökülür; eksik ve fazla ödemeler işaretlenir.
- İhtarname ve tebliğ belgeleri ayrı bir klasörde toplanır.
- Takip başlatılmışsa ödeme emrinin tebliğ tarihi ve itiraz penceresi ilk sıraya alınır.
- Kira tespiti veya uyarlama davası açılacaksa dava ile takibin takvimi birlikte izlenir.
Merci ayrımı
Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinin alanındadır; tahliye talepli icra takibinde ise itiraz ve tahliye istemleri icra mahkemesi önünde tartışılır. Dilekçenin yanlış mercie verilmesi, tahliye takviminin işlemeye devam etmesi anlamına gelir ve kiracı için geri dönüşü zor bir sonuç doğurabilir.
Uzlaşma seçeneğini masada tutmak
Kira uyuşmazlıklarında tarafların ilişkisi çoğu zaman devam edecektir. Bu nedenle ara bir bedelde anlaşma, geçmiş farkın taksitlendirilmesi ve yeni dönem için yazılı bir protokol yapılması, her iki taraf için de dava riskinden daha öngörülebilir bir çözüm sunabilir. Anlaşma yazılı yapılmadığında ise aynı tartışma bir sonraki dönemde tekrar eder.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; sözleşme metni, kiralananın türü ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebilir. Tahliye riski gündeme geldiğinde süreler kısa işlediğinden, ödeme emrini aldıktan sonra vakit kaybetmeden hukuki görüş almanız uygun olur.