Apartman ve site uyuşmazlıklarında en çok tartışılan konu, bir yerin ortak alan mı yoksa bağımsız bölüm eklentisi mi olduğu; projeye aykırı bir değişiklik yapılıp yapılmadığıdır. Kat mülkiyeti ilişkisinde bu soruların cevabı, çoğu zaman tespit davası ve öncesinde alınacak delil tespiti kararıyla belirlenir. Aşağıda süreç, usul ve merci ekseninde ele alınıyor.
Uyuşmazlığın Kaynağı: Proje ile Fiilî Durum Farkı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin kullanımı ve bağımsız bölümlerde yapılacak değişiklikler bakımından kat maliklerinin rızasına ilişkin bir düzen kurar. Uygulamada uyuşmazlık, onaylı mimari proje ile binanın bugünkü hâli arasındaki farktan doğar: kapatılan balkon, ortak alana yapılan ilave, çatı katına eklenen bölüm, otopark düzeninin değişmesi gibi. Bu nedenle dosyanın ilk belgesi tapu kaydı değil, onaylı projedir; proje temin edilmeden yazılan dilekçe eksik kalır.
Görevli Mahkeme Sorusu
Kat mülkiyeti ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar bakımından kanun özel bir düzenleme öngörmüştür ve bu davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür; yetki ise taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. Buna karşılık aynı olayın içinde yer alan tapu iptali ve tescil ya da mülkiyet iddiasına dayalı talepler farklı bir görev kuralına tabi olabilir. Aidat alacağının tahsili için ise icra takibi yolu kullanılır; itiraz hâlinde uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır. Bu üç kanalın tek dilekçede birleştirilmesi, dosyanın görev tartışmasıyla zaman kaybetmesine yol açar.
Tespit Davası Ne Zaman İşe Yarar?
Tespit, henüz eda talebi olgunlaşmamışken hukuki durumun belirlenmesi ihtiyacına cevap verir; ancak eda davası açılabildiği hâllerde tespit talebinde hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle ret riski doğar. Bu nedenle talep kurulurken, neden yalnızca tespitin istendiği açıkça gerekçelendirilmelidir. Buna karşılık delil tespiti ayrı bir kurumdur ve sonradan değiştirilmesi muhtemel fiilî durumların kayıt altına alınması için dava öncesinde istenebilir. Tadilat sürerken alınan bir delil tespiti raporu, iş bittikten sonra alınacak rapordan çok daha güçlüdür.
Kat Malikleri Kurulu Kararı Önce Gelir
Birçok uyuşmazlıkta yargı yoluna gitmeden önce kat malikleri kurulunun karar alması beklenir. Kurul kararına karşı itiraz için kanunda süre öngörülmüştür ve bu süre içinde dava açılmadığında karar kesinleşir. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, yeter sayının sağlanıp sağlanmadığı ve karar defterindeki kayıt bu aşamada belgelenmelidir.
Süre Planında Not Edilecekler
- Kurul kararının alındığı ve öğrenildiği tarih
- Delil tespiti talebinin yapılacağı en geç tarih
- Ruhsatsız yapı iddiası varsa belediyeye yapılan başvurunun tarihi
- Yönetici değişikliği ve husumetin kime yöneltileceği
- Bilirkişi incelemesi için gerekli proje ve teknik belgelerin tamamlanma tarihi
Bu açıklamalar genel bir yol haritası sunar; yönetim planı hükümleri ve taşınmazın durumu sonucu değiştirebilir. Yönetim planı ile onaylı projeyi temin ederek hukuki değerlendirme almanız, doğru davayı doğru mahkemede açmanızı kolaylaştırır.