Taşınmaz uyuşmazlıklarında tarafların masaya oturması çoğu zaman dava açıldıktan sonra akla geliyor. Oysa arabuluculuk, doğru zamanda kullanıldığında hem tapu kaydının belirsiz kaldığı süreyi kısaltır hem de mahkeme sürecinde harcanacak emeği azaltır. TMK ve TBK ekseninde hazırlanan bu rehber, tapu iptali ve tescil talebinde arabuluculuğun yerini ve süreç planını ele alır.
Arabuluculuk Bu Uyuşmazlıkta Nerede Durur?
Tapu iptali ve tescil talepleri, ayni hakka ilişkin olmaları nedeniyle tarafların serbestçe tasarruf edebildiği her uyuşmazlık gibi ele alınamaz. Buna karşılık taraflar arasındaki ilişki bir sözleşmeden, ortaklıktan veya aile içi paylaşımdan kaynaklanıyorsa, çözümün tapu dışındaki kalemlerle dengelenmesi mümkün olabilir. Bu nedenle görüşmeye girmeden önce, anlaşmanın tapuya ne şekilde yansıtılacağı teknik olarak planlanmalıdır.
Görüşmeye Gitmeden Önce Hazırlık
- Tapu kaydı ve tarihsel kayıt örneklerinin temini.
- Devre esas alınan sözleşme, ödeme kayıtları ve varsa vekâletname örnekleri.
- Taşınmazın güncel durumunu gösteren kayıtlar ve varsa kısıtlamalar.
- Anlaşma hâlinde tapuda yapılacak işlemin ve masraf paylaşımının taslağı.
Kaydın Dondurulması: Tedbir Şerhinin Zamanlaması
Görüşmeler sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi riski varsa, bu risk müzakerenin sonucunu beklemeye gelmez. Mahkemeden istenecek tedbir talebi ve kayda şerh düşülmesi, görüşme takvimiyle birlikte planlanmalıdır. Aksi hâlde masada varılan anlaşma, kayıt üzerinde uygulanamaz hâle gelebilir.
Yanlış Merci ve Yetki Hataları
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Uygulamada görülen hatalar arasında davanın davalının yerleşim yerinde açılması, kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkta 634 sayılı Kanun kapsamındaki özel düzenin gözden kaçırılması ve arabuluculuk tutanağının kapsamının dava konusuyla örtüşmemesi öne çıkar.
Anlaşma Belgesinin Yazımı
Anlaşma metni, tarafların iyi niyetini değil yapılacak işlemleri anlatmalıdır: hangi payın kime devredileceği, devir tarihi, bedelin ödenme takvimi, masrafların paylaşımı ve yükümlülük yerine getirilmezse ne olacağı ayrı maddelerde yer almalıdır. İcra edilebilirlik konusunda gerekli adımlar tamamlanmadığında, anlaşma yeni bir uyuşmazlığın konusu hâline gelir.
Süreç Takvimi
- Kayıt ve belge teminine başlanması.
- Görüşme çağrısı ve toplantı tarihlerinin belirlenmesi.
- Devir riski varsa tedbir talebinin ayrıca yürütülmesi.
- Anlaşma hâlinde tapu işleminin tamamlanması ve kaydın kontrolü.
- Anlaşma sağlanamazsa dava dilekçesinin hazırlanması.
Burada anlatılanlar genel bir yol haritasıdır; tapunun geçmişi, devrin sebebi ve taraflar arasındaki ilişki değiştikçe izlenecek yöntem farklılaşır. Görüşmeye oturmadan önce hukuki değerlendirme almak, masada verilecek kararların sonucunu öngörülebilir kılar.