Kira bedelinin artırılması, tarafların serbestçe anlaşabileceği bir alan gibi görünse de TBK bu konuda üst sınır getirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmeye bu sınırın üzerinde bir oran yazılmış olması, o hükmü kendiliğinden geçerli kılmaz.
Artış Talebi ile Kira Tespiti Farkı
Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa uygulanacak oran zaten bellidir. Kiraya veren daha yüksek bir bedel istiyorsa, bu talep artış değil kira bedelinin tespiti niteliğindedir ve ayrı bir dava konusudur. Tespit davasının yeni dönem başlangıcından belirli bir süre önce yapılacak yazılı bildirime bağlı sonuç doğurduğu unutulmamalıdır; bildirim yapılmadığında karar, izleyen dönemler bakımından etkili olur. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise değerlendirme ölçütü farklılaşır.
Zorunlu Arabuluculuk Aşaması
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kanunda öngörülen istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu aşama tamamlanmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. İstisnaların başında icra ve iflas takiplerine ilişkin özel yollar gelir; bu nedenle kira alacağı için icra takibi başlatmakla, bedel tespiti veya tahliye için dava açmak arasındaki ayrım baştan yapılmalıdır. Kapsam konusunda tereddüt varsa güncel mevzuat metni kontrol edilmelidir.
Arabuluculuk oturumuna hazırlık
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Son on iki aya ait ödeme kayıtları ve banka açıklamaları
- Emsal kira bedellerine ilişkin ilan ve piyasa verileri
- Taşınmazın konumu, yaşı ve durumuna ilişkin fotoğraf ve raporlar
- Talep edilen bedelin hesap yöntemi
Merci ve Görev Konusundaki Yaygın Hata
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir tartışma varsa bu ayrı bir dava türüdür ve karıştırıldığında görevsizlik kararı çıkar. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim uyuşmazlıkları ise yine ayrı bir başlıktır; aidat veya ortak alan tartışmasının kira davasına eklenmesi süreci uzatır. TMK'nın mülkiyete ilişkin hükümleriyle kira ilişkisine dair hükümler farklı sonuçlar doğurur.
Takvimin Kurulması
- Kira yılının başlangıç tarihi ve yenileme dönemi belirlenir.
- Gerekiyorsa yazılı bildirim, dönem başlamadan önce gönderilir.
- Arabuluculuk başvurusu yapılır ve son tutanak tarihi kaydedilir.
- Anlaşma sağlanamazsa dava için öngörülen süre içinde başvuru tamamlanır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin tarihi, tarafların sıfatı ve taşınmazın niteliği uygulanacak kuralı değiştirebilir; artış talebini yazılı olarak iletmeden önce hukuki değerlendirme almanız olası bir usul kaybını önler.