Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde birden fazla hukuki yol vardır ve bunların hepsi aynı usule tabi değildir. Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini ayrı ayrı düzenler; buna karşılık icra yoluyla tahliye tamamen farklı bir mekanizmadır. Yol seçiminde yapılan hata, aylar süren bir gecikmeye ve yeniden başlamaya yol açar.
Hangi Sebebe Dayanılıyor
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler ile kiracıdan kaynaklanan sebepler farklı şartlara bağlanmıştır. Gereksinim nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyede taşınmazda esaslı bir onarım veya değişiklik yapılması gerekliliği ortaya konmalıdır. Kiracının kira bedelini ödememesi halinde ise süreli ihtar ve buna bağlı sonuçlar devreye girer. Her sebep kendi belge setini gerektirir.
Zorunlu Arabuluculuk Aşaması
Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu adım atlanarak açılan dava, esası hiç incelenmeden usulden reddedilir. Ancak bu şart her kira uyuşmazlığı için aynı biçimde işlemez; icra takibi yoluyla yürütülen süreçlerde durum farklıdır. Bu nedenle ilk kararın hangi yoldan gidileceği olması gerekir.
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller.
- Ödeme kayıtları, banka dekontları ve ödeme açıklamaları.
- Gönderilen ihtarnameler ile tebliğ belgeleri.
- Tahliye sebebi gereksinime dayanıyorsa ihtiyacı destekleyen belgeler.
- Taşınmazın durumuna ilişkin tespit ve fotoğraflı kayıtlar.
Takvimin Kurulması
- Sözleşmenin süresi, yenilenme dönemleri ve bildirim tarihleri çıkarılır.
- Sebep bildirim veya ihtar gerektiriyorsa bunların usulüne uygun ve süresinde yapıldığı doğrulanır.
- Arabuluculuk başvurusu yapılır ve son tutanak tarihi kaydedilir.
- Anlaşma sağlanamazsa dava, kanunun öngördüğü süre içinde açılır.
- Tahliye kararı alındıktan sonra icra aşaması ayrıca planlanır; karar kendiliğinden uygulanmaz.
Merci Hatasının Görünümü
Uygulamada en sık rastlanan iki hata şudur: tahliye talebinin icra dairesine, kira bedelinin tespitinin ise doğrudan icra takibine konu edilmesi. Kira bedelinin tespiti bağımsız bir davadır. Tahliye davalarında görevli mahkeme ile icra hukuk mahkemesinin yetki alanları da farklıdır. Yanlış merciye yapılan başvuru süreyi durdurmadığı gibi, karşı tarafa hazırlık için zaman kazandırır.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve dayanılan sebep süreci değiştirebileceğinden, adım atmadan önce bir hukukçudan görüş almanız yerinde olacaktır.