Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, göründüğünden daha teknik bir süreçtir. Dosyaların uzamasının başlıca nedeni, tespit çalışmalarının davadan önce değil dava içinde yapılmaya çalışılması ve zorunlu ön adımların atlanmasıdır.
Tespit Davası ile Ortaklığın Giderilmesi Aynı Şey Değildir
Delil tespiti, taşınmazın mevcut durumunun, kullanım biçiminin, üzerindeki yapıların ve muhdesatın belgelenmesini sağlar. Ortaklığın giderilmesi ise mülkiyetin sona erdirilmesine yöneliktir. Bu iki talebin karıştırılması iki yönlü sorun doğurur: yalnızca tespit yaptırıp mülkiyeti çözmeyi beklemek ya da tespit yapılmadan açılan davada taşınmazın fiilî durumunun tartışmalı kalması. Muhdesat iddiası varsa bunun ayrı bir dava veya talep olarak ele alınması gerektiği unutulmamalıdır.
Görev ve Yetki: Tartışmasız Ama Sık Atlanan Kural
TMK ve HMK çerçevesinde ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esastır ve bu, taraf iradesiyle değiştirilemeyen bir kuraldır. Mirasçıların ikamet ettiği şehirde açılan dava, taşınmaz başka ildeyse yetki yönünden reddedilir. Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm söz konusuysa 634 sayılı Kanun'un getirdiği özel düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir.
Arabuluculuk Basamağını Atlamayın
Taşınmazın aynından kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline getirilmiştir; ortaklığın giderilmesi talepleri de bu kapsamda değerlendirilir. Bu adım atlandığında dava esasa girilmeden usulden reddedilir. Arabuluculuk aşaması, aynı zamanda satış yerine aynen taksim ihtimalinin masaya yatırılabileceği tek pratik zemindir ve doğru kullanıldığında yılları kısaltır.
Dava Öncesi Hazırlık Sırası
- Tapu kaydı, pay oranları ve tüm paydaşların güncel kimlik-adres bilgileri toplanır; mirasçı varsa mirasçılık belgesi alınır.
- Taşınmazın imar durumu, ifraz kabiliyeti ve üzerindeki şerhler araştırılır; aynen taksim mümkün mü sorusu burada yanıtlanır.
- Muhdesat, kira veya ecrimisil iddiaları varsa ayrı başlıklar hâlinde listelenir.
- Arabuluculuk başvurusu yapılır; son tutanağın tarihi kaydedilir.
- Dava dilekçesinde aynen taksim ve satış talepleri kademeli olarak kurulur.
Süreci Uzatan Tipik Hatalar
- Paydaşlardan birinin adresinin araştırılmaması nedeniyle tebligatın sürüncemede kalması
- Ecrimisil talebinin ortaklığın giderilmesi dosyasına eklenmeye çalışılması
- Satış memurluğu aşamasındaki işlemlere karşı süresinde şikâyette bulunulmaması
Bilgilendirme
Ortaklığın giderilmesinde sonuç, çoğu zaman dava dilekçesinden önce yapılan hazırlıkla belirlenir. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mirasa dayalı bir yapı bulunup bulunmadığı süreci değiştirebileceğinden, davayı açmadan önce dosyanıza özgü bir hukuki değerlendirme almanız uygun olur.