Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri çoğu zaman haklılık eksikliğinden değil, takvimin yanlış kurulmasından kaybedilir. Tahliye sebebinin doğduğu an ile başvurunun yapıldığı an arasındaki her gecikme dosyayı bir sonraki kira dönemine taşır. Bu rehber, tahliye ve tespit davası ekseninde süre-usul planının nasıl kurulacağını ve uygulamada en sık rastlanan yanlış merci hatasının nasıl önleneceğini ele alıyor.
Önce Yol Seçimi: İcra Dairesi mi, Mahkeme mi?
Tahliye tek bir kanaldan yürümez. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir; borçlu itiraz ederse uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa ve imar ya da yazılı tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanan talepler kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Aynı olayda birden çok sebep bir arada bulunabilir; bu durumda her sebep için ayrı yol ve ayrı süre işler. Yol seçimi yapılmadan yazılan bir dilekçe, çoğu zaman hem emeği hem süreyi harcar.
İhtar ve Bildirim Takvimini Kâğıda Dökmek
Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri, birçok tahliye sebebini önceden yapılacak bildirim veya ihtar şartına bağlar. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılacaksa, taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde gereksinim iddiası, sürenin bitimine bağlı kısa süreler içinde ileri sürülür. Bu nedenle sözleşme tarihi, uzama dönemleri, ihtarnamenin tebliğ tarihi ve son gün tek bir tabloda tutulmalıdır; tebligatın ne zaman yapıldığı değil, ne zaman tebliğ edildiği esas alınır.
Tespit Davası Tahliye Sürecinin Neresinde Durur?
Kiralananın hâlihazır durumunun, kira bedelinin ya da sözleşmenin devam edip etmediğinin belirlenmesine yönelik tespit talepleri tahliye talebinin yerini almaz. Tespit, tahliye dosyasının ispat altyapısını hazırlayan yardımcı bir araçtır: kiralananın tahrip edildiği, amaç dışı kullanıldığı veya boşaltıldığı iddiası, sonradan üretilemeyecek nitelikte olduğu için zamanında delil tespiti istenmelidir. Tespit dosyası açıldı diye tahliye süreleri durmaz; iki takvim paralel yürütülür.
Yanlış Mercie Başvurunun Somut Bedeli
Görevsiz veya yetkisiz mercie yapılan başvuru, dosyanın kendiliğinden doğru yere aktarılmasını sağlamaz. Verilen görevsizlik kararından sonra kanunda öngörülen kısa süre içinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi talep edilmezse dava açılmamış sayılır. İcra hukukundaki şikâyet ve itiraz süreleri daha da dardır; burada yapılan merci hatasının telafisi çoğu zaman mümkün olmaz. Kiralananın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi ile sözleşmedeki yetki kaydının çatıştığı hâllerde, itirazın süresinde ileri sürülüp sürülmediği de ayrıca denetlenir.
Dosya Açılmadan Önceki Kontroller
- Tahliye sebebi hangi hukuki dayanağa oturuyor ve o dayanak hangi mercii işaret ediyor?
- Zorunlu ihtar yapıldı mı, tebliğ belgesi dosyada mı?
- Son gün hesabı tatil ve adli tatil etkisi dikkate alınarak yapıldı mı?
- Kiracı sıfatı, alt kiracı veya birlikte oturan üçüncü kişiler yönünden netleşti mi?
- Kira alacağı ve tahliye talepleri arasında talep sonucu çelişkisi var mı?
Buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir; sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tebligat kayıtları sonucu bütünüyle değiştirebilir. Kira dosyanızda adım atmadan önce belgelerinizle birlikte bir hukukçuya danışmanız yerinde olur.