Taşınmaz uyuşmazlıklarında yapılan en pahalı hata, esas davayı açmadan önce mevcut durumu belgelemeyi ihmal etmektir. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu süreçte, delil tespiti ile tespit davası birbirinden farklı araçlardır ve tapu iptali talebiyle karıştırılmamalıdır.
Hangi Araç Ne İşe Yarar
- Delil tespiti: taşınmazın mevcut fiziki durumunun, kaçak yapının ya da hasarın kaybolmadan kayda geçirilmesini sağlar; kendi başına bir hak doğurmaz.
- Tespit davası: bir hukuki ilişkinin varlığının veya yokluğunun belirlenmesini amaçlar; eda davası açılabiliyorken hukuki yarar tartışması gündeme gelir.
- Tapu iptali ve tescil davası: mülkiyetin doğrudan değiştirilmesini hedefler ve talep sonucu açıkça bu şekilde yazılmalıdır.
Yetki Burada Tartışmaya Açık Değildir
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tarafların anlaşmasıyla başka bir yer kararlaştırılamaz; bu durum yargılamanın her aşamasında dikkate alınır. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından görev ve yetki ayrıca değerlendirilir. Kira ilişkisinden doğan talepler ise farklı bir hatta yürür ve mülkiyet iddiasıyla aynı dilekçeye yerleştirilmemelidir.
Tapu Kaydına Şerh: Geciken Talep İşe Yaramaz
Dava açıldıktan sonra taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kazanılacak kararı fiilen etkisiz bırakabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi talebinin açıkça istenmesi gerekir. Talep dilekçede yer almazsa çoğu kez kendiliğinden değerlendirilmez.
Dosyanın Belge Omurgası
- Tapu kayıt örneği ve taşınmazın edinim tarihinden itibaren tüm kayıt geçmişi.
- Kadastro tutanakları, çap, imar durumu ve varsa ifraz-tevhit belgeleri.
- Satış vaadi, devir veya bağış işlemlerine ilişkin sözleşmeler ve noter evrakı.
- Bedelin ödendiğini gösteren banka kayıtları; muvazaa iddiasında bedel akışı belirleyici olur.
- Zilyetliğe ilişkin kayıtlar: abonelik, vergi kaydı, bakım-onarım harcamaları.
Zamanaşımı ve İyiniyet Ayrı Ayrı Kontrol Edilmeli
Yolsuz tescile dayanan talepler ile hukuki sebebin sakatlığına dayanan talepler farklı süre rejimlerine tabidir. Ayrıca taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, sonucu tümüyle değiştirebilir. Bu nedenle dava stratejisi kurulurken yalnızca ilk devir değil, sonraki devir zinciri de incelenmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; tapu kaydının geçmişi, devrin sebebi ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu belirler. Dava açmadan önce kayıtların tamamı üzerinden hukuki değerlendirme yaptırmanız, telafisi zor sonuçları önler.