Tapu kaydının düzeltilmesini isteyen taraf için asıl tehlike, çoğu zaman zamanaşımı değil kaydın üçüncü kişiye geçmesidir. TMK ve TBK çerçevesinde yürütülen tapu iptal ve tescil davalarında usul planı, dava dilekçesinden önce başlar: kaydın dondurulması ve yetkinin doğru belirlenmesi sonucu belirleyen iki adımdır.
Dava Türünü Doğru Adlandırmak
Tapu iptali talebinin dayanağı olaydan olaya değişir: muris muvazaası, hile veya irade sakatlığı, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, önalım hakkı ya da yolsuz tescil. Bu dayanaklar aynı sonuca yönelse de ispat yükü, taraf teşkili ve süre rejimi bakımından birbirinden ayrılır. Dilekçede dayanağın belirsiz bırakılması, bilirkişi incelemesinin de yönünü şaşırtır.
Yetki Neden Tartışmasızdır?
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kuraldan sapılamayan niteliktedir. Sözleşmedeki yetki şartına güvenerek başka bir yer mahkemesinde dava açan taraf, yetkisizlik kararıyla karşılaşır. Görev yönünden ise talebin değeri ve niteliği asliye hukuk mahkemesini işaret eder; kat mülkiyetinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda tablo değişebilir.
Kaydı Dondurmadan Açılan Dava
Dava devam ederken taşınmaz yeniden devredilirse, tapu siciline güvenerek iyiniyetle mülkiyet kazanan üçüncü kişinin durumu korunur. Bu nedenle usul planının ilk maddesi tedbir talebidir:
- Dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi istenmelidir.
- Tedbir talebi somut devir riskiyle gerekçelendirilmelidir.
- Teminat kararı çıkarsa yatırma süresi takvime işlenmelidir.
- Şerhin fiilen işlendiği tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Süre Rejimindeki Ayrım
- Mülkiyet hakkına dayanan yolsuz tescil iddiaları kural olarak süreye bağlı değildir.
- İrade sakatlığına dayanan taleplerde ise yanılma veya aldatmanın öğrenilmesinden itibaren işleyen süreler gündeme gelir.
- Önalım hakkı gibi bazı taleplerde hak düşürücü süreler kısa ve serttir; bildirim tarihi belirleyicidir.
- Miras kaynaklı iddialarda mirasın açılması ve tapu devirlerinin tarihleri ayrı bir kronolojiye dökülmelidir.
- Her tarih için tebligat parçası ya da resmi kayıt dayanağı dosyaya eklenmelidir.
Delil Toplamanın Sırası
Tapu müdürlüğünden alınacak akit ve tescil belgeleri, bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları, taşınmazın devir tarihindeki değerine ilişkin veriler ve devredenin sağlık durumuna dair belgeler, çoğu dosyada kilit rol oynar. Bu belgeler dava açıldıktan sonra müzekkere ile de istenebilir; ancak talebin dilekçede açıkça gösterilmesi zaman kazandırır.
Buradaki anlatım genel bilgi düzeyindedir. Tapu kayıtlarının geçmişi ve taraf ilişkileri her dosyada farklı olduğundan, işlem yapmadan önce hukuki görüş almanız uygun olur.