Kira ilişkisinde tahliye, tek bir dava türü değil; dayanağına göre farklı mercileri, farklı süreleri ve farklı ispat yüklerini olan bir yollar kümesidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürüyen bu süreçte en pahalı hata, doğru gerekçeyi yanlış yoldan ileri sürmektir.
Dayanağa göre yol ayrımı
- Kira bedelinin ödenmemesi: haklı ihtarların birikmesi ya da icra yoluyla tahliye talepli takip söz konusu olabilir.
- Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye: kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacına dayanır; sürenin bitiminden itibaren işleyen bir aylık dava süresi vardır.
- Yazılı tahliye taahhüdü: taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya dava açılmalı ya da icra takibi başlatılmalıdır.
- Yeniden inşa ve imar: esaslı onarım zorunluluğunun teknik olarak ortaya konması gerekir.
Bir aylık pencereyi kaçırmamak
Gereksinim ve taahhüt hallerinde öngörülen bir aylık süre, uygulamada en sık kaçırılan takvim noktasıdır. Bu süre içinde dava açılmazsa hak, kural olarak izleyen kira dönemine ertelenir. Bu nedenle sözleşmenin başlangıç tarihi, uzama dönemleri ve taahhüt tarihi tek bir çizelgede tutulmalı; sürenin son gününden en az on gün önce hazırlıklar tamamlanmalıdır.
İhtarın içeriği kadar tebliği de önemlidir
İki haklı ihtar iddiasında, ihtarların ayrı kira dönemlerine ilişkin olması ve usulüne uygun tebliğ edilmesi aranır. Tebligatın adres yanlışlığı nedeniyle iade edilmesi, ihtarı hükümsüz bırakabilir. Bu yüzden adres kayıt sistemi kontrolü, ihtar metninin yazılmasından önce yapılmalıdır.
Mercii karışıklığının tipik örnekleri
- Tahliye taahhüdüne dayalı talebi sulh hukuk mahkemesi yerine icra hukuk mahkemesinde farklı bir usulle yürütmeye çalışmak.
- Kat malikleri kurulu kararına dayanan bir aykırılığı, kira sözleşmesi feshi gibi kurgulamak.
- Ortak alan kullanımından doğan uyuşmazlığı tahliye sebebi saymak.
- Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk aşamasını atlayarak doğrudan dava açmak.
Tahliye sonrası hesaplaşma
Tahliye kararı alınsa dahi depozito iadesi, kullanım nedeniyle oluşan hasar ve ödenmemiş yan giderler ayrı bir hesaplaşma konusudur. Tahliye anında iki taraflı bir tespit tutanağı düzenlenmesi, sonraki tazminat tartışmasını büyük ölçüde önler. Sayaç endeksleri, aidat borcu durumu ve anahtar teslim tarihi bu tutanakta yer almalıdır.
Yukarıdaki başlıklar genel bir çerçevedir; sözleşmenin niteliği, taşınmazın kullanım amacı ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Elinizdeki tarihlerin hangi yolu açık tuttuğunu kaybetmeden belirlemek için hukuki değerlendirme almanız önerilir.