Kira artışı tartışmaları genellikle iki tarafın da haklı olduğunu düşündüğü, ancak usul adımlarının atlandığı dosyalardır. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen bu uyuşmazlıklarda belirleyici olan, artışın hangi hukuki yolla talep edildiği ve takvimin doğru kurulup kurulmadığıdır. Aşağıda süreç, süre ve usul planı bakımından ele alınmaktadır.
İhtar mı, Kira Tespiti mi?
Sözleşmede geçerli bir artış kaydı varsa ve talep bu kaydın uygulanmasından ibaretse, çoğu zaman yazılı bildirim yeterli olur. Buna karşılık kira bedelinin güncel duruma göre yeniden belirlenmesi isteniyorsa, kira tespiti davası gündeme gelir. TBK, bu davada yeni dönemin başlangıcından önce yapılacak bildirime bağlı olarak sonucun hangi dönemden itibaren hüküm doğuracağını düzenler. Bu nedenle ihtarın çekildiği tarih, davanın açıldığı tarih kadar önemlidir; ihtarın içeriği de yeni bedelin hangi dönem için istendiğini açıkça göstermelidir.
Dava Şartı Arabuluculuk Adımı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinin ne zaman başladığı ve son tutanağın hangi tarihte düzenlendiği, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin işleyişi bakımından ayrıca not edilmelidir. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen tahliye ve alacak süreçlerinde bu adımın kapsamı farklıdır; hangi talebin arabuluculuğa tabi olduğu baştan tespit edilmelidir.
Takvimin Kurulması
- Sözleşme başlangıç tarihi ve yenilenme dönemleri tabloya yazılır.
- Önceki dönemlere ait ödeme dekontları ve artış yazışmaları eklenir.
- İhtarın çekileceği son tarih, yeni dönem başlangıcından geriye sayılarak belirlenir.
- Arabuluculuk başvurusu için gereken süre bu takvime dâhil edilir.
- Emsal kira araştırmasına ilişkin belgeler dava öncesinde toplanır.
Yanlış Mercie Başvurunun Doğurduğu Kayıp
Kira tespiti talebi ile kira alacağının tahsili talebi aynı dosyada birleştirilmeye çalışıldığında, görevli merci konusunda karışıklık doğar. Alacağın tahsili için icra dairesi işletilirken, bedelin yeniden belirlenmesi mahkeme kararını gerektirir. Tahliye taleplerinde ise dayanılan sebebe göre izlenecek yol değişir. Yanlış yolun seçilmesi hâlinde geçen aylar, yeni dönem başlangıcının kaçırılması nedeniyle talebin bir yıl gecikmesine yol açabilir.
Dosyada Bulunması Gereken Belgeler
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller,
- Banka kayıtlarıyla desteklenen ödeme geçmişi,
- Taşınmazın konumu ve niteliğini gösteren belgeler ile emsal ilanlar,
- Yönetim planı ve aidat düzenine ilişkin kayıtlar.
Bu metin genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tarafların önceki uygulamaları sonucu doğrudan etkileyebilir; bu nedenle ihtar çekilmeden önce dosyanın bireysel olarak değerlendirilmesi önerilir.