Apartman ve site yönetimlerinden gelen uyuşmazlıkların önemli bölümü, hukuki dayanağı doğru kurulmadığı için sonuçsuz kalır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri farklı mantıklara dayanır; talebin hangisine dayandırıldığı, başvurulacak mercii de değiştirir.
Uyuşmazlığın Kaynağı: Yönetim Planı mı, Kira Sözleşmesi mi?
Yönetim planı, kat malikleri için sözleşme hükmündedir ve ortak yerlerin kullanımı, aidat yükümlülüğü, bağımsız bölümün tahsis amacı gibi konuları düzenler. Bir bağımsız bölümün mesken olarak belirlenmiş olmasına rağmen işyeri gibi kullanılması yönetim planına aykırılıktır ve bu tartışma kira ilişkisinden bağımsızdır. Buna karşılık kiracının kirayı ödememesi, kat mülkiyetinden değil kira sözleşmesinden doğar. İlk adım bu ayrımın yapılmasıdır; çünkü kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda görevli mahkeme ile kira ve icra kaynaklı taleplerin mercii aynı değildir.
Aidat Alacağı ile Tahliye Talebini Birbirine Karıştırmamak
- Ödenmeyen aidat için yönetim, ilamsız icra takibi başlatabilir; borçlunun itirazı hâlinde itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gidilir.
- Aidat borcu, kiracının tahliyesi için tek başına doğrudan bir sebep oluşturmaz; kiracının sorumluluğu sözleşme ve kanundaki dağılıma göre belirlenir.
- Kat malikinin ağır ve süregelen aykırı davranışı hâlinde bağımsız bölüm üzerindeki hakka ilişkin özel yaptırımlar Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ayrıca düzenlenmiştir.
- Kiracının kira borcu nedeniyle tahliyesi ise icra yoluyla tahliye ya da dava yoluyla tahliye seçenekleri arasında bilinçli bir tercih gerektirir.
İcra Mahkemesinin Sınırlı İnceleme Alanı
İcra mahkemesi, takip hukuku içinde ve belgeye dayalı, dar kapsamlı bir inceleme yapar. Tarafların birbirine karşı ileri sürdüğü geniş nitelikteki iddialar burada tartışılmaz. Bu nedenle karmaşık bir uyuşmazlığın tamamının icra mahkemesine taşınması, dosyanın görevsizlikle sonuçlanmasına yol açar. Aynı şekilde, yalnızca ödeme emrine itirazın kaldırılması için gidilmesi gereken yerde genel mahkemede dava açılması da gereksiz zaman kaybı yaratır.
Yönetim Kararlarına İtirazda Süre Duyarlılığı
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı itiraz süreye bağlıdır ve toplantıya katılıp katılmamaya göre başlangıç anı değişir. Toplantı tutanağının, hazır bulunanlar listesinin ve tebliğ belgesinin saklanması bu nedenle önem taşır. Ortak alan tadilatı, otopark tahsisi veya aidat artışı gibi kararlarda itiraz süresi kaçırıldığında karar bağlayıcı hâle gelir.
Kapanış
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; tapu kaydı, yönetim planı ve varsa kira sözleşmesi birlikte okunmadan doğru yol seçilemez. Taşınmaza ilişkin taleplerde geri dönüşü güç sonuçlar doğabileceğinden, işleme başlamadan önce hukuki destek almanız yerinde olacaktır.