Tahliye taleplerinin önemli bir bölümü, kiracının davranışından değil ihtarın hatalı düzenlenmesinden veya yanlış yola başvurulmasından ötürü sonuçsuz kalır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kesiştiği bu alanda ihtar, çoğu tahliye sebebinin ön koşuludur. Bu rehber, ihtarın kurulmasını ve tahliye yolunun seçimini adım adım ele alır.
İhtar Gerektiren ve Gerektirmeyen Sebepler
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya süre veren bir ödeme ihtarı çekilmesi gerekir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre kanunda daha uzun tutulmuştur. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması ayrı bir tahliye sebebidir ve bu sebebe dayalı dava, kira yılının bitimini izleyen kısa süre içinde açılmalıdır. Buna karşılık kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa veya kiracının yazılı tahliye taahhüdü gibi sebepler ihtar şartına değil, kendi özel koşullarına bağlıdır.
İhtarın Geçerli Sayılması İçin
- Muhatap, kira sözleşmesindeki kiracı olmalıdır; birden fazla kiracı varsa hepsine ayrı ayrı tebliğ gerekir.
- Hangi aya ait hangi bedelin ödenmediği tutar ve dönem belirtilerek yazılmalıdır.
- Ödeme için tanınan süre ve sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
- Tebligat adresi, sözleşmedeki adres ve güncel adres birlikte değerlendirilerek seçilmelidir.
- İhtar noter aracılığıyla çekildiğinde tebliğ şerhi dosyaya eklenmelidir.
İcra Yolu mu, Mahkeme Yolu mu?
Kira alacağı ve buna bağlı tahliye için icra dairesinde ilamsız takip yolu işletilebilir; kiracının itirazı hâlinde uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdüne dayalı talepler kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yolun baştan yanlış seçilmesi, dava süresinin kaçırılmasına yol açabildiğinden hangi sebebe dayanıldığı ihtar aşamasında netleştirilmelidir.
Dava Öncesi Kontrol Sırası
- Sözleşme tarihi, süresi ve uzama dönemleri çıkarılır.
- Ödeme geçmişi banka kayıtlarıyla ay ay eşleştirilir; elden ödeme iddiasına karşı hazırlık yapılır.
- Çekilen tüm ihtarların tarih ve tebliğ bilgileri tabloya işlenir.
- Dayanılacak tahliye sebebi tek başlıkta belirlenir, yedek sebep ayrı gerekçeyle hazırlanır.
- Kat mülkiyetine ilişkin bir aykırılık varsa yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları eklenir.
Tahliye Kararından Sonra
Karar kesinleşmeden icra edilebilirliği, dayanılan sebebe ve kanun yolu durumuna göre değişir. Fiilî tahliye aşamasında taşınmazdaki eşyanın durumu ve teslim tutanağı, sonraki tazminat tartışmalarını önlemek için ayrıntılı tutulmalıdır.
Bu metin genel bilgi sunar; sözleşmenin niteliği ve ihtar geçmişi her dosyada farklı sonuç doğurabileceğinden, süreç öncesinde hukuki değerlendirme alınması önerilir.