Apartman ve sitelerde tartışmaların büyük bölümü, aslında bir ihtarın hiç yapılmamış ya da usulüne uygun yapılmamış olmasından büyür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bu alanda, yazılı uyarı çoğu talebin ön koşulu niteliğindedir. Aşağıdaki plan, ihtarın hazırlanmasından dava aşamasına kadar olan takvimi ele alır.
İhtardan Önce: Aykırılığın Kayda Geçirilmesi
Bağımsız bölümün projeye aykırı kullanımı, ortak alana müdahale, gürültü veya aidat ödememe gibi hallerde ilk adım tespittir. Tarih ve saat bilgisi içeren fotoğraflar, yönetici tarafından tutulan tutanaklar, varsa kolluk kayıtları ve komşu beyanları dosyalanmalıdır. Aykırılığın süreklilik gösterdiği durumlarda tek bir tarih değil, olayların zaman çizelgesi çıkarılmalıdır; ihtarın gerekçesi bu çizelgeye dayandırıldığında sonraki aşamada ispat kolaylaşır.
Kat Malikleri Kurulu Kararı Aranan Haller
Bazı taleplerde ihtardan önce kurul kararı gerekir. Yönetim planına aykırılık, ortak alanın kullanım biçimi ya da yöneticiye dava açma yetkisi verilmesi gibi konular gündeme yazılarak toplantıya taşınmalı, karar defterine imzalarla geçirilmelidir. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, alınan kararın sonradan tartışmalı hale gelmesine yol açar. Yönetici tek başına hareket ettiğinde ise dava sırasında yetki eksikliği itirazıyla karşılaşılabilir.
İhtarnamenin İçeriği
- Muhatabın ve bağımsız bölümün açık kimliği ile kapı numarası
- Aykırılığın somut tanımı: hangi eylem, hangi tarihlerde, hangi ortak alanda
- Talebin açık ifadesi: eski hâle getirme, kullanımı sonlandırma, ödeme
- Makul ve belirli bir uyum süresi
- Süre sonunda başvurulacak hukuki yolun belirtilmesi
İhtar noter aracılığıyla gönderildiğinde tebliğ tarihi de belgelenmiş olur. Elektronik yollarla yapılan uyarılar destekleyici olabilir; ancak tek başına dayanak yapılacaksa muhatabın o kanalı fiilen kullandığının gösterilmesi gerekir.
Merci Seçimi: Sulh Hukuk Mahkemesi ve İstisnaları
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görev kural olarak sulh hukuk mahkemesindedir ve yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir. Buna karşılık kira ilişkisinden doğan tahliye ve kira bedeli uyuşmazlıkları ile ortaklığın giderilmesi gibi talepler ayrı kurallara tabidir; sitelerde aynı olay hem kiracıyı hem malikini ilgilendirdiğinde iki ayrı dosya gerekebilir. Aidat alacağı için ise dava yerine doğrudan icra takibi yolu tercih edilebilir. Talebin türü belirlenmeden mercie karar verilmesi, görevsizlikle sonuçlanan ve zaman kaybettiren bir dosya doğurur.
Acil Durumlarda Tedbir
Taşıyıcı sisteme müdahale, su basması riski ya da yangın güvenliğini tehdit eden tadilat gibi hallerde ihtar süresinin dolmasını beklemek zarar doğurabilir. Bu durumlarda tespit ve tedbir talebi eş zamanlı ileri sürülmeli, teknik rapor ihtiyacı baştan öngörülerek uzman görüşü için zaman ayrılmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planı hükümleri her yapıda farklıdır ve talebin niteliğini değiştirebilir; ihtar gönderilmeden önce yönetim planının ilgili maddeleriyle birlikte değerlendirme yapılması yerinde olur.