Taşınmaz uyuşmazlıklarında sıkça görülen bir refleks, dava öncesinde karşı tarafa ihtarname göndermektir. Oysa tapu iptali ve tescil talebinde ihtarname çoğu zaman bir dava şartı değildir; buna karşılık ihtar için geçen süre, tapunun üçüncü kişilere devredilmesi riskini büyütür. Bu rehber, ihtarın gerçekten gerekli olduğu hâlleri ve yetki kuralının neden pazarlığa kapalı olduğunu ele alır.
İhtarname Ne Zaman Anlamlıdır
- Borçlar hukukundan doğan bir edimin ifası isteniyor ve temerrüdün doğması gerekiyorsa ihtar işlevseldir.
- Sözleşmeden dönme veya cayma iradesinin karşı tarafa ulaştırılması gerekiyorsa yazılı bildirim zorunludur.
- Buna karşılık muvazaa, ehliyetsizlik veya yolsuz tescil iddiasına dayanan taleplerde ihtar, karşı tarafa yalnızca hazırlık zamanı kazandırabilir.
Önceliğiniz Tedbir Olmalı
Tapu kaydının devredilmesini engellemek için asıl araç ihtar değil, dava ile birlikte istenecek ihtiyati tedbir ve kayda şerh talebidir. Talep, dilekçenin sonunda tek cümleyle geçiştirilmemeli; hakkın açıkça ihlal edilme tehlikesi ve devrin doğuracağı telafisi güç sonuç somut olarak açıklanmalıdır. Tapu kaydı, imar durumu ve varsa ipotek bilgileri talebe eklendiğinde değerlendirme hızlanır.
Yetki Pazarlığa Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve bu kural kesindir. Tarafların sözleşmeye koyduğu yetki kaydı bu sonucu değiştirmez. Davanın davalının yerleşim yerinde açılması hâlinde dosya yetkisizlik nedeniyle reddedilir; bu sırada geçen aylar, taşınmazın el değiştirmesi ihtimali bakımından kayıptır. Görev yönünden ise talep asliye hukuk mahkemesine yöneltilir; aile ilişkisinden kaynaklanan taleplerde görev tartışması ayrıca değerlendirilir.
Dayanağa Göre Değişen Süre Tablosu
- Mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yaptığı devirlere dayanan taleplerde, öğretide ve uygulamada belirli bir hak düşürücü süre öngörülmediği kabul edilir.
- Sözleşmeye aykırılığa dayanan taleplerde Türk Borçlar Kanunundaki zamanaşımı süreleri işler.
- İrade sakatlığına dayanan iddialarda, sakatlığın öğrenildiği andan başlayan süre kritik önemdedir.
- Kazandırıcı zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil taleplerinde zilyetliğin süresi ve niteliği ispat konusudur.
Delil Hazırlığı
Tapu kayıt örnekleri, akit tabloları, taşınmazın devir tarihindeki değeri, bedelin ödendiğini gösteren banka kayıtları ve tanık beyanları temel omurgayı oluşturur. Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu ve devrin hayatın olağan akışına uygunluğu birlikte değerlendirilir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan yönetim ilişkileri ayrıca gözden geçirilmelidir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar; devrin şekli, tarafların sıfatı ve tapu kaydındaki şerhler sonucu değiştirir. Taşınmaz dosyalarında kaydın el değiştirme ihtimali nedeniyle vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme yapılması yerinde olur.