Kira bedelinin artırılması, kiraya verenin tek taraflı beyanıyla sonuç doğuran bir işlem değildir. Türk Borçlar Kanunu, kira artışını sözleşme serbestisiyle sınırlar arasında bir dengeye oturtmuş; artışın hangi ölçüde ve hangi usulle istenebileceğini kurala bağlamıştır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı kanundan doğan yükümlülükler, mülkiyet ilişkisi tartışmalı dosyalarda ise Türk Medeni Kanunu hükümleri devreye girer. Bu rehber, artış ihtarının zamanlamasını ve uyuşmazlık halinde gidilecek mercii ele alır.
İhtarın Dönem İçindeki Yeri
Artış talebi, yeni kira döneminin başlangıcından önce ve karşı tarafın haberdar olmasını sağlayacak bir zamanda iletilmelidir. Dönem başladıktan sonra gönderilen bildirimlerin o dönem bakımından etkisi tartışmalı hale gelir. Bu nedenle sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme tarihleri ve önceki artışların uygulandığı aylar bir zaman çizelgesine dökülmelidir. Sözleşmede artış oranına ilişkin bir hüküm varsa, önce o hükmün geçerliliği ve kapsamı değerlendirilir.
İhtarname mi, Dava mı
İhtarname tek başına kira bedelini değiştirmez; kiracının kabulü yoksa artış ancak yargı yoluyla belirlenir. Burada iki farklı talep birbirine karıştırılır:
- Kira bedelinin tespiti talebi: yeni dönem için uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesi
- Kira alacağının tahsili: ödenmeyen bedelin icra yoluyla istenmesi
- Tahliye talebi: temerrüt veya diğer sebeplere dayanan ayrı bir dava türü
Artışa itiraz eden kiracıya karşı doğrudan tahliye istemek, çoğu olayda hukuki dayanaktan yoksun kalır ve süreç baştan kurgulanmak zorunda kalır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri seçenekleri gündeme gelir. Yanlış mahkemede açılan davada dosyanın gönderilmesi mümkün olsa da, kira dönemine bağlı taleplerde geçen süre doğrudan ekonomik kayba dönüşür. Ayrıca kira uyuşmazlıklarının önemli bölümü bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiğinden, bu aşamanın atlanması davanın usulden reddine yol açar.
Ödeme Kayıtlarının Düzeni
Kira dosyalarında en güçlü delil banka kayıtlarıdır. Ödemelerin hangi aya ilişkin olduğunun açıklama kısmında belirtilmesi, elden ödemelerde makbuz alınması ve depozito ile kira bedelinin ayrı izlenmesi ileride doğacak tartışmaların önünü keser. Artış uyuşmazlığında ayrıca emsal kira bedellerine ilişkin veriler, taşınmazın durumu ve yapılan iyileştirmeler dosyaya eklenir.
Bildirimin İspatı
İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi hem içeriği hem tebliğ tarihini belgeler. Tebligatın kiracının sözleşmede gösterilen adresine yapılması, birden fazla kiracı varsa her birine ayrı bildirim çıkarılması gerekir. Ortak kiracılardan yalnızca birine yapılan bildirim, diğerleri bakımından sonuç doğurmayabilir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme içindir; sözleşme metni, kira dönemi ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirir. İhtarname göndermeden önce takviminizi hukuki destekle kontrol ettirmeniz yerinde olur.