Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda hem paydaşlar arasında anlaşmazlık hem de taşınmazı kullanan bir kiracı varsa, iki ayrı hukuki yol aynı anda gündeme gelir. TBK, TMK ve kat mülkiyeti mevzuatı çerçevesinde bu yolların karıştırılması, aylar süren bir emeğin görev veya yetki yönünden reddiyle sonuçlanmasına yol açar. Bu rehber, iki süreci ayırmayı ve doğru sıralamayı konu alır.
İki Ayrı Talep, İki Ayrı Merci
Ortaklığın giderilmesi talebi, paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirmeye yöneliktir ve sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kiracının taşınmazdan çıkarılması ise kira ilişkisinin tarafları arasındaki ayrı bir uyuşmazlıktır. Kiracı, ortaklığın giderilmesi davasının tarafı değildir; bu davada verilecek karar, tek başına kiracının tahliyesini sağlamaz. Uygulamada en sık görülen yanılgı, satış kararının kiracıyı da kendiliğinden çıkaracağı beklentisidir.
Tahliye İçin Hangi Yol
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde tahliye talepli ilamsız takip ve ardından icra mahkemesinde tahliye
- Yazılı kira sözleşmesine dayalı tahliye taahhüdüne dayanan icra yolu
- Sözleşmeden veya kanundan doğan tahliye sebeplerine dayalı olarak sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası
- Yeni malikin ihtiyacı gibi sebeplerde öngörülen bildirim ve süre şartlarının izlenmesi
- İşgalci konumundaki üçüncü kişiler bakımından ayrı el atmanın önlenmesi talebi
Bu yolların her birinin kendi ihtar, süre ve merci rejimi vardır; birinin şartları diğerine taşınamaz.
Satış Aşamasında Kiracının Durumu
Ortaklığın giderilmesi davası satış yoluyla sonuçlandığında, taşınmaz satış memurluğu eliyle satışa çıkarılır. Kira ilişkisinin alıcıyı bağlayıp bağlamayacağı, sözleşmenin tarihi, tapuya şerh verilip verilmediği ve satışın niteliğine göre değişir. Alıcı tarafında hareket edenler için kritik nokta, ihale öncesinde taşınmazın kim tarafından ve hangi sıfatla kullanıldığının tespit ettirilmesidir; bu tespit yapılmadan verilen teklif, ileride uzun bir tahliye sürecini de satın almak anlamına gelebilir.
Paydaşlar Arasında Kullanımdan Doğan Alacak
- Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı intifadan men koşulunun sağlanıp sağlanmadığı belirlenir.
- Ecrimisil talebinin dayanağı ve dönemi tarih aralığıyla yazılır.
- Kira geliri toplanıyorsa, tahsil eden paydaşın hesap verme yükümlülüğü ayrı değerlendirilir.
- Taşınmazın aynen taksimi mümkünse bu ihtimal keşif öncesinde ileri sürülür.
- Tapu kaydı, veraset ilamı ve varsa muvafakatler dosyaya baştan konur.
Değerlendirme
Bu içerik genel bilgi sunar; taşınmazın niteliği, imar durumu ve kira sözleşmesinin şartları sonucu doğrudan etkiler. Hangi yolun önce işletileceğine karar vermeden önce tapu ve sözleşme belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme alınması önerilir.