Kira bedelindeki artış konusunda anlaşamayan taraflar, çoğu zaman iki ayrı hukuki sorunu tek bir başvuruda birleştirmeye çalışır: bedelin ne olacağı ve kiracının taşınmazdan çıkarılıp çıkarılmayacağı. Oysa bunlar farklı mercilerde, farklı sırayla görülen taleplerdir. Sıranın karıştırılması, hem tahliye talebinin hem de bedel talebinin sonuçsuz kalmasına yol açar.
Artış Uyuşmazlığının Kendi Yolu
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranına bir üst sınır getirir ve tarafların bu sınırın üzerinde kararlaştırdıkları oranı geçersiz kılar. Sözleşmede oran hiç yazılmamışsa ya da yazılan oran geçerli değilse, uyuşmazlık kira bedelinin tespiti davasıyla çözülür. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve niteliği gereği tahliye sonucu doğurmaz.
Tahliye Talebi Hangi Sebebe Dayanıyor?
- Kira bedelinin ödenmemesi: Alacaklı, tahliye talepli takip başlatır; borçluya ödeme için süre verilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye icra hukuk mahkemesinden istenir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde ödemeler nedeniyle iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, kira yılının bitiminden itibaren belirli bir süre içinde tahliye davası açılabilir.
- İhtiyaç veya yeniden inşa: Bu sebeplere dayalı tahliye, icra dairesinden değil doğrudan mahkemeden istenir.
- Tahliye taahhüdü: Geçerli bir taahhüt varsa, taahhüt tarihinden itibaren öngörülen süre içinde icra dairesi veya mahkeme yoluna başvurulabilir.
Artışı Ödememek Tahliye Sebebi mi?
Uygulamadaki en tartışmalı nokta budur. Kiracının, geçerliliği tartışmalı bir artış farkını ödememesi ile kira bedelinin tamamını ödememesi aynı sonucu doğurmaz. Bu nedenle takip başlatılmadan önce, talep edilen tutarın hangi kalemden oluştuğu (asıl kira, artış farkı, yan giderler, aidat) tek tek ayrıştırılmalıdır. Fazla tutar üzerinden başlatılan takipler, borçlunun kısmi itirazıyla karşılaşır ve tahliye talebini zayıflatır.
Dosya Hazırlığında Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesinin aslı, süre ve artış maddesi işaretlenerek dosyaya konur.
- Ödeme kayıtları banka dekontlarıyla ay ay eşleştirilir; elden ödeme iddiası varsa ispat yolu belirlenir.
- İhtarnamelerin tebliğ şerhleri ve tarihleri kronolojiye eklenir.
- Taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider borçları ayrı bir kalem olarak gösterilir.
- TMK kapsamındaki mülkiyet durumu ve paydaşlık varsa, talebi kimin ileri süreceği baştan netleştirilir.
Kapanış
Bu açıklamalar genel bir yön göstermek içindir; sözleşmenin metni, ödeme geçmişi ve taşınmazın niteliği somut olayda farklı bir yol gerektirebilir. Takip ya da dava başlatılmadan önce talep kalemlerinin bir hukukçuyla birlikte ayrıştırılması, süreç sonunda geri dönülmez kayıpları önler.