Taşınmazın mülkiyeti çekişmeliyken kullanımın da tartışmalı hâle gelmesi sık görülür. Bu noktada iki ayrı süreç aynı anda ilerler: mülkiyeti çözecek olan tapu iptali ve tescil davası ile kullanımı hızla değiştiren icra yoluyla tahliye. Bu ikisinin mercii, incelemesi ve sonucu birbirinden tümüyle farklıdır.
Mülkiyet Uyuşmazlığının Yeri
TMK kapsamındaki tapu iptali ve tescil istemi, tapu kaydının maddi hukuka aykırı oluştuğu iddiasına dayanır; muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ya da yolsuz tescil bu davanın konusudur. Taşınmazın aynına ilişkin bu davada yetki, taşınmazın bulunduğu yer bakımından kesindir; tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde 634 kapsamındaki uyuşmazlıklar ayrıca değerlendirilir.
İcra Mahkemesinin İncelemesi Neden Dardır?
Kira ilişkisine dayalı tahliye takiplerinde icra mahkemesi, kural olarak belgeye dayalı ve sınırlı bir inceleme yapar. Kira sözleşmesinin varlığı, ihtarname, ödeme belgeleri ve tahliye taahhüdü gibi yazılı deliller üzerinden ilerler. Mülkiyetin kime ait olduğu tartışması, kullanım hakkı bakımından anlamlı olsa bile bu dar çerçevede çözülmez; bu iddianın yeri genel mahkemedir.
İki Süreci Birlikte Yönetmek
- Tahliye takibinde itiraz süresi kısadır; mülkiyet davası açıldı diye bu süre kendiliğinden durmaz.
- Mülkiyet davasında tapuya şerh ve ihtiyati tedbir talebi baştan gündeme getirilmelidir.
- Kira ödemeleri tartışmalıysa ödemenin kime, hangi hesaba yapıldığı belgelenmeli; gerektiğinde ödemenin usulüne uygun tevdi edilmesi değerlendirilmelidir.
- Tahliye taahhüdünün tarihi ve düzenlenme anı, TBK bakımından geçerlilik tartışmasının merkezindedir.
Fiilî Durum Değişmeden Önce
Tahliye gerçekleştikten sonra mülkiyet davasından lehe karar alınsa bile eski hâlin geri getirilmesi ek talep ve ek süreç gerektirir. Bu nedenle stratejik sıralama, mümkün olduğunca tedbir talebinin tahliye aşamasından önce sonuçlandırılması yönünde kurulur.
Burada anlatılanlar genel çerçevedir; tapu kaydının oluşum biçimi, kira ilişkisinin niteliği ve taahhüdün metni sonucu değiştirir. Taşınmazınıza ilişkin bir tebligat aldığınızda süreleri kaçırmadan hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.