Tahliye taleplerinde en sık yapılan hata, her tahliye sebebinin aynı kapıdan yürütülebileceği varsayımıdır. Oysa sebebin niteliği hangi yolun açık olduğunu belirler; icra dairesinden yürütülmesi gereken bir süreç mahkemede başlatıldığında ya da tersi yapıldığında aylar kaybedilir. Bu rehber TBK, TMK ve 634 çerçevesinde tahliye yolunun seçimini ele alır.
Sebep Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, kiralananın gereksinim nedeniyle boşaltılması, yeniden inşa ve imar ile kiracının sözleşmeye aykırı davranışı birbirinden farklı hukuki temellere dayanır. Her sebep için hem izlenecek yol hem aranan belge farklıdır. Dilekçe yazılmadan önce sebep tek cümleyle yazılmalı ve dayanağı belirlenmelidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesinde İşleyen Süreç
Ödenmeyen kira bedeli için ilamsız takip başlatılabilir ve borçluya ödeme süresi tanınır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye talebi icra mahkemesine götürülür. Aynı sebep, TBK kapsamında yazılı ihtar yoluyla temerrüde düşürme ve ardından dava açma şeklinde de işletilebilir. İki yol paralel değil, alternatiftir; hangisinin seçildiği baştan netleşmelidir.
İcra Mahkemesi mi, Sulh Hukuk Mahkemesi mi
- Takip üzerine yürüyen tahliye talepleri ve takibe bağlı itirazlar icra mahkemesinin alanındadır.
- Gereksinim, yeniden inşa ve sözleşmeye aykırılık gibi sebeplere dayanan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlama talepleri, tahliye talebiyle aynı dosyada eritilmemelidir.
Tahliye Taahhüdünde Belge ve Tarih Sorunu
Taahhüde dayalı taleplerde belgenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması ve tahliye tarihinin belirli olması tartışmanın merkezindedir. Boş imzalı bir kâğıdın sonradan doldurulduğu iddiası gündeme geldiğinde, taahhüdün düzenlenme tarihini destekleyen yan deliller belirleyici olur. Bu deliller dosyaya baştan konulmalıdır.
Kat Mülkiyetinden Doğan Özel Durumlar
Bağımsız bölümün kullanımının 634 kapsamındaki yükümlülüklere aykırı olması hâlinde işletilecek süreç, kira ilişkisinden doğan tahliyeden ayrıdır. Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve yapılan uyarılar bu dosyalarda esas belgelerdir.
Süreç Boyunca Tutulacak Kayıt
- Kira ödemeleri ve gecikmeler aylık tabloya işlenir.
- İhtarnamelerin tebliğ şerhleri ayrı bir klasörde toplanır.
- Kiralananın hâli fotoğraf ve tutanakla dönemsel olarak belgelenir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve tahliye sebebi değiştikçe doğru yol da değişir. Süreci başlatmadan önce dosyanın bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi zaman kaybını önler.