Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında akla ilk gelen dava yolu olur. Oysa bu uyuşmazlık türünde dava açmadan önce tamamlanması gereken bir aşama vardır ve bu aşamanın atlanması, dosyanın esasına hiç girilmeden kapanmasına neden olur.
Dava öncesi zorunlu durak
Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kira ilişkisinden ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarla birlikte dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, esasa girilmeksizin usulden reddedilir. Bu nedenle ilk adım dilekçe yazmak değil, tüm paydaşların güncel adres ve kimlik bilgileriyle listelenmesidir; eksik paydaşla yürütülen süreç sonuç doğurmaz.
Arabuluculukta neyin pazarlığı yapılır
- Taşınmazın aynen bölünmesinin fiilen mümkün olup olmadığı
- Bölünme hâlinde ortaya çıkacak değer farkının nasıl denkleştirileceği
- Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralma iradesi ve bedeli
- Satış hâlinde bedelin paylaşım oranı ve masrafların dağılımı
- Taşınmazı kullanan paydaşın geçmiş dönem kullanımına ilişkin talepler
Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, şartları varsa icra edilebilirlik özelliği kazanır ve yıllar sürebilecek bir süreç kısa sürede sonlanır.
Anlaşma olmazsa dava
Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa son tutanağın aslı veya örneği dava dilekçesine eklenir; bu belge olmadan dosya işleme alınmaz. Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Farklı bir yer mahkemesinde açılan dava yetki itirazıyla karşılaşır; genel mahkemeye başvurulması ise görevsizlik sonucunu doğurur.
Aynen taksim mi satış mı
- Taşınmazın imar durumu ve ifraz kabiliyeti belediyeden araştırılır.
- Bölünme mümkünse pay oranlarına uygun bir taksim projesi hazırlanır.
- Değer farkı doğuyorsa denkleştirme bedeli hesaplanır.
- Bölünme mümkün değilse satış suretiyle paylaşım gündeme gelir ve satışın nasıl yürütüleceği planlanır.
Kat mülkiyeti kurulu yapılarda özel durum
Bağımsız bölümlere ilişkin uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun hükümleri ayrıca dikkate alınır. Yönetim planından doğan tartışmalar ile ortaklığın giderilmesi talebi farklı hukuki temellere dayandığından, bu talepler tek dilekçede birbirine karıştırılmamalıdır.
Paydaşların sayısı, taşınmazın niteliği ve tapu kayıtlarındaki şerhler süreci belirgin biçimde etkiler; buradaki anlatım genel bir yol haritasıdır. Arabuluculuk görüşmesine girmeden önce tapu kaydınızı bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.