Apartman ve site yönetimlerinden doğan anlaşmazlıklar, komşuluk ilişkisi içinde başladığı için çoğu zaman geç ve yanlış kanaldan hukuka taşınır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK bu alanda birlikte uygulanır. Bu rehber, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuğun rolünü ve görev-yetki hatalarının nasıl önleneceğini ele alır.
Yönetim Kararı mı, Mahkeme Kararı mı
Ortak alan kullanımı, aidat tutarı, projeye aykırı tadilat ya da yönetici seçimi gibi başlıklarda ilk adım kat malikleri kurulu kararıdır. Kurul kararı alınmadan doğrudan mahkemeye gidilen dosyalarda talep çoğu kez erken bulunur. Buna karşılık kurul kararının kendisi hukuka aykırı ise, bu kararın iptali için süresi içinde dava açılması gerekir; itirazın yalnızca yönetime yazılı olarak bildirilmesi süreyi korumaz.
Görevli Mahkemeyi Şaşırmamak
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Uygulamada görülen yanlış merciye başvuru örnekleri şunlardır:
- aidat alacağı için doğrudan asliye hukuk mahkemesine dava açmak,
- gürültü ve rahatsızlık iddiasını yalnızca kolluk şikayetiyle sınırlı tutup hukuki talebi hiç kurmamak,
- ortak alana yapılan müdahaleyi belediyeye bildirip mahkeme yolunu hiç kullanmamak,
- tapu iptali gerektiren mülkiyet tartışmasını kat mülkiyeti uyuşmazlığı sanmak.
İdari başvurular tamamlayıcıdır; imara aykırılık bildirimi belediyeyi harekete geçirebilir, ancak malikler arasındaki hak tartışmasını çözmez.
Arabuluculuğun Yeri
Kira ilişkisinden, komşuluk hukukundan ve kat mülkiyetinden kaynaklanan bir kısım uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle dilekçe hazırlanmadan önce uyuşmazlığın bu kapsama girip girmediği kontrol edilmelidir. Arabuluculuk aşaması, çok taraflı yapısı nedeniyle bu alanda gerçekten işlevlidir: aidat gecikmesi, otopark kullanımı ya da ortak gider paylaşımı gibi başlıklarda taraflar uygulanabilir bir düzen kurabilir. Anlaşma tutanağı düzenlenirken tutarların, tarihlerin ve kimin neyi yapacağının açık yazılması gerekir; belirsiz taahhütler icra edilebilirliği zayıflatır.
Delil Toplarken Nelere Dikkat Edilir
Bu dosyalarda karar, çoğu zaman bilirkişi ve keşif üzerine kurulur. Bu nedenle:
- Onaylı mimari proje ve yönetim planı temin edilir.
- Kat malikleri kurulu karar defteri ve toplantı tutanakları çıkarılır.
- İşletme projesi, aidat tahakkukları ve ödeme kayıtları toplanır.
- Değişikliğin öncesi ve sonrası tarihli görsellerle belgelenir.
- Arabuluculuk süreci tamamlanır ve son tutanak dava dosyasına eklenir.
Yönetim planındaki özel düzenlemeler sonucu bütünüyle değiştirebilir. Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; yönetim planınızın ilgili bölümlerini bir hukukçuyla birlikte okumanız önerilir.