Kira ilişkisinden doğan çekişmelerde taraflar çoğu zaman doğrudan mahkemeye yönelir; oysa kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünde arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu dosyalarda bu aşamanın atlanması, dosyanın esasa girilmeden reddi anlamına gelir.
Artış Talebi ile Kira Tespiti Aynı Şey Değildir
Sözleşmede kararlaştırılan artış oranının uygulanması ayrı, kira bedelinin yeniden belirlenmesi ayrı bir taleptir. Birincisinde sözleşme hükmü ve yasal üst sınır tartışılırken, ikincisinde emsal bedel, taşınmazın durumu ve kira ilişkisinin süresi devreye girer. Bu ayrım yapılmadan yazılan bir talep, görüşme masasında da mahkemede de belirsiz kalır.
Arabuluculuğa Hangi Uyuşmazlıklar Gider
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Buna karşılık icra ve iflas mevzuatı kapsamındaki tahliye yolları bu çerçevenin dışında değerlendirilir. Hangi yolun seçildiği, aynı olayda farklı bir usul haritası doğurur.
Görüşme Öncesi Hazırlık Dosyası
- Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa yenileme yazışmaları
- Son bir yıla ait ödeme dekontları ve banka açıklamaları
- Aynı bina veya çevredeki karşılaştırılabilir kira verileri
- Taşınmazda yapılan tadilat ve masraflara ilişkin belgeler
- Taraflar arasındaki ihtar ve bildirimlerin tebliğ tarihleri
Anlaşma ve Anlaşmama Senaryoları
- Anlaşma sağlanırsa yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı yazılır.
- Ödeme günü, yöntemi ve sonraki yıl artış ölçütü metne işlenir.
- Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği konusundaki adımlar tamamlanır.
- Anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır ve dava dilekçesine eklenir.
- Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak belirlenir.
Sonraki Dönemi Rahatlatan Pratikler
Kira bedelinin banka üzerinden ve açıklama yazılarak ödenmesi, ileride hem ödeme hem dönem tartışmasını büyük ölçüde bitirir. Artışın uygulanacağı dönemin sözleşmede net biçimde yazılması, tarafların her yıl aynı tartışmayı yeniden yaşamasını önler.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı izlenecek usulü değiştirebileceğinden, görüşmeye gitmeden önce dosyanızı bir hukukçuyla gözden geçirmeniz önerilir.