Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman haklılıklarını “tespit ettirmek” ister: ortak alana müdahale mi var, proje ile fiilî durum uyuşuyor mu, kusur binadan mı kaynaklanıyor? Bu noktada iki ayrı kurumun karıştırılması sık görülür. Kat Mülkiyeti Kanunu (634) kapsamındaki uyuşmazlıklar, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle birlikte değerlendirilir; ancak talebin bir delil tespiti mi yoksa bir tespit davası mı olduğu, gidilecek mercii ve sonucun bağlayıcılığını doğrudan belirler.
Delil Tespiti ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
Delil tespiti, kaybolma tehlikesi bulunan bir durumun bugünkü hâliyle kayda geçirilmesini sağlar; tek başına hak doğurmaz, bir davanın delili olur. Tespit davası ise bir hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun hükümle saptanmasını amaçlar ve hukuki yarar şartına bağlıdır. Su sızıntısı, çatı kusuru veya balkon kapatma gibi olaylarda önce hızlı bir delil tespiti yaptırıp asıl talebi eda davası olarak kurmak, çoğu dosyada daha isabetli bir yol olur.
Görev ve Yetki: İki Ayrı Soru
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından görevli mahkeme, kat malikleri arasındaki ilişkinin niteliğine göre belirlenir; taşınmazın aynına ilişkin talepler ile yönetim planından doğan talepler farklı değerlendirilir. Yetki yönünden ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi belirleyicidir. Yönetici aleyhine açılan davalarda husumetin yöneticiye mi kat maliklerine mi yöneltileceği ayrıca sorgulanmalıdır; husumet hatası, görev hatası kadar ağır sonuç doğurabilir.
Yanlış Mercide Geçen Zamanın Maliyeti
Görevsizlik veya yetkisizlik kararı verildiğinde dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesi için kanunda öngörülen süre içinde talepte bulunulması gerekir; bu talep unutulursa dava açılmamış sayılır ve baştan başlamak zorunda kalınır. Bu arada yapıdaki fiilî durum değişir, kusurun izleri kaybolur ve ispat imkânı zayıflar. Kat mülkiyeti dosyalarında zamanın en çok delil aleyhine işlediği nokta tam da burasıdır.
Tespit Dosyasını Güçlendiren Unsurlar
- Onaylı mimari proje ile fiilî durumun karşılaştırmalı olarak sunulması
- Yönetim planının ilgili hükümlerinin ve kat malikleri kurulu kararlarının tarih sırasıyla dizilmesi
- Ortak gider makbuzları ve yönetici yazışmalarının kesintisiz bir zaman çizelgesine bağlanması
- Fotoğraf ve video kayıtlarının çekim tarihinin doğrulanabilir olması
- Uzman incelemesinin, tamirat yapılmadan önce talep edilmesi
Sonuca Giden Yolu Baştan Kurmak
Tespit ile yetinilip eda talebinin ihmal edilmesi, kararın icra edilebilirliğini ortadan kaldırır. Bu nedenle dosya kurgulanırken “neyi kanıtlamak istiyorum” sorusunun yanına “bu kanıtla hangi hükmü isteyeceğim” sorusu da eklenmelidir. Kat malikleri kurulu kararının iptali gerekiyorsa buna ilişkin sürenin ayrıca takip edilmesi gerekir.
Yukarıdaki değerlendirmeler bilgilendirme amaçlıdır; yapının tabi olduğu rejim, yönetim planı hükümleri ve talebin niteliği sonuca etki edeceğinden somut dosyanız için hukuki destek almanız önerilir.