Kira ilişkisinde tahliye, tek bir dilekçeyle biten bir işlem değil; ihtar, icra takibi ve dava seçenekleri arasından doğru olanın seçilmesini gerektiren bir yol ayrımıdır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu alanda en pahalı hata, hazırlanan ihtarın ya da açılan dosyanın görevsiz veya yetkisiz bir mercie yöneltilmesidir.
Önce Tahliye Sebebini Adlandırın
Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, ihtiyaç iddiası, yeniden inşa ve kiracının sözleşmeye aykırı davranışı birbirinden bağımsız hukuki sebeplerdir. Sebep değiştiğinde ihtarın içeriği, ihtarın zorunlu olup olmadığı ve izlenecek yol da değişir. Ödenmeyen kira için verilen süreli ihtar ile ihtiyaç nedeniyle gönderilen bildirimin aynı şablonla yazılması, dosyanın esasa girilmeden reddine yol açabilir.
İhtarın Ölçülebilir Yazılması
- Hangi aylara ait kira ve yan giderin istendiği kalem kalem gösterilmelidir.
- Ödeme için tanınan süre ve sürenin sonucu açık cümlelerle yazılmalıdır.
- Muhatabın sözleşmedeki sıfatı (kiracı, birlikte kiracı, kefil) ayrı ayrı belirtilmelidir.
- Tebligat adresi sözleşme ve adres kayıt sistemi ile karşılaştırılmalıdır.
- Tebliğ tarihi, sürenin başlangıcı olarak dosyanın en üstünde tutulmalıdır.
Yanlış Merci: En Sık Görülen Üç Sapma
Birincisi, kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak davalarında sulh hukuk mahkemesi görevli olduğu halde dosyanın asliye hukuk mahkemesinde açılmasıdır. İkincisi, icra dairesinde başlatılan tahliye talepli takibe yapılan itirazın kaldırılması isteminin icra mahkemesi yerine genel mahkemeye götürülmesidir. Üçüncüsü, yönetim planından ve ortak alan kullanımından kaynaklanan uyuşmazlığın kat mülkiyeti hükümleri yerine yalnızca kira hükümleriyle kurgulanmasıdır. Üçünde de görevsizlik veya yetkisizlik kararı çıkana kadar geçen süre, hak düşürücü etkisi olan takvimi durdurmaz.
Dava Şartlarını Takibe Başlamadan Kontrol Edin
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür; buna karşılık icra dairesi eliyle yürütülen tahliye takipleri bu kapsamda değerlendirilmez. Seçilen yola göre son tutanağın dosyaya eklenmesinin gerekip gerekmediği baştan netleşmezse, aylar sonra usulden ret riski doğar.
Dosyayı Tek Takvimde Toplayın
Sözleşme tarihi, yenileme dönemleri, ihtarın tebliğ günü, ödeme süresinin bitimi ve dava açma süresi tek tabloda izlenmelidir. Kira ödemelerine ait dekontların açıklama alanlarıyla birlikte saklanması, karşı tarafın kısmi ödeme savunmasını erken aşamada karşılamayı sağlar. Kefil bulunan sözleşmelerde bildirimlerin kefile de yapılıp yapılmadığı ayrıca not edilmelidir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; her sözleşme metni ve her taşınmaz için sonuç değişebilir. Tahliye adımına geçmeden önce sözleşmenizin ve tebligat kayıtlarınızın bir hukukçu tarafından incelenmesi yerinde olur.