Tapu iptali ve tescil talebi, mülkiyeti doğrudan etkilediği için hem hazırlığı hem de sonucu ağır olan bir davadır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin birlikte gündeme geldiği bu alanda, gönderilen ihtarnamelerle zaman kaybetmek ve dosyayı yetkisiz mahkemeye taşımak en yaygın iki hatadır.
Talebin Hukuki Sebebini Seçmek
Muvazaa iddiası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, önalım hakkı ve inanç sözleşmesine dayanan talepler birbirinden farklı ispat yükleri doğurur. Dilekçede sebep açıkça belirtilmediğinde, toplanacak delil de belirsiz kalır. Terditli talep kurulacaksa, sıralamanın mantıklı bir hiyerarşi izlemesi ve her sebep için ayrı vakıa anlatımı yapılması gerekir.
Kesin Yetki Kuralını Atlamayın
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar bu kuralı sözleşmeyle değiştiremez ve davalının yerleşim yeri esas alınamaz. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa dosyanın nasıl kurulacağı baştan planlanmalıdır. Görev bakımından ise talebin niteliğine göre asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir. Yetki itirazı üzerine verilen karar, aylarca sürecek bir gecikme anlamına gelir.
İhtarnamenin Sınırlı Rolü
Bu tür uyuşmazlıklarda ihtarname, karşı tarafı uyarma ve iyi niyet tartışmasında bir kayıt oluşturma işlevi görür; ancak mülkiyet talebini korumaz ve devir işlemini engellemez. Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riski varsa, dava açılırken tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir talebinin ayrıca ve gerekçeli biçimde ileri sürülmesi gerekir.
Tapu Kaydı ve Çevresindeki Belgeler
- Tapu müdürlüğünden akit tablosu ve tesis işlemine ait evrak istenmelidir.
- Devir bedelinin ödenip ödenmediği banka kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır.
- Vekâletname kullanılmışsa noter kayıtları ve kapsamı incelenmelidir.
- Muris hakkındaki sağlık ve hastane kayıtları ehliyet iddiası için gereklidir.
- Taşınmazın kullanım geçmişine ilişkin tanık listesi erken hazırlanmalıdır.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasına Hazırlık
Bu davalarda keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu zaman belirleyicidir. Taşınmazın konumu, imar durumu, dava tarihindeki ve devir tarihindeki değeri ile fiili kullanım karşılaştırılır. Değer farkının muvazaa iddiasına dayanak yapılacağı hallerde, karşılaştırmalı emsal verilerinin dosyaya usulüne uygun biçimde sunulması gerekir. Rapora itiraz için verilen süre kısa olduğundan takvimde ayrıca izlenmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir ve her taşınmaz dosyası kendi koşulları içinde değerlendirilir. Dava dilekçesi hazırlanmadan önce tapu kayıtlarının ve devir belgelerinin uzmanca incelenmesi, yıllar süren bir sürecin baştan doğru kurulmasını sağlar.