Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında akla ilk gelen yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Ancak dava açılmadan önceki ihtar aşaması, çoğu zaman hem sonucu hem de masraf yükünü belirler. Yanlış kurulan bir ihtar veya yanlış mahkemeye açılan bir dava, taşınmazın satışını yıllarca geciktirebilir.
Dava Öncesi İhtarın İki İşlevi
İhtarnamenin birinci işlevi, paydaşlara aynen taksim veya rızai satış önerisini resmen iletmek ve uzlaşma iradesini kayda geçirmektir. İkinci ve çoğu zaman ihmal edilen işlevi ise, taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ileri sürülecek kullanım bedeli talebinin zeminini hazırlamasıdır. Diğer paydaşların kullanıma rıza göstermediğini açıkça bildiren bir ihtar bulunmadan yapılan talepler, geçmişe dönük olarak sınırlı sonuç doğurur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Asliye hukuk mahkemesine açılan bir dava görev yönünden reddedilir. Ayrıca tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; eksik taraf, dosyanın esasa girmeden beklemesine yol açar. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesinin temini genellikle en uzun süren adımdır.
Kat Mülkiyetli Yapılarda Sınır
634 sayılı Kanun uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş bir yapıda ortaklığın giderilmesi istenemez; bağımsız bölümler artık ayrı mülkiyet konusudur. Kat irtifakı aşamasında kalmış yapılarda ise tablo farklıdır ve talep gündeme gelebilir. Bu nedenle dava açmadan önce tapu kaydındaki mülkiyet türünün kontrol edilmesi, boşa açılmış bir dosyayı baştan önler.
Aynen Taksim mi, Satış mı
- Mahkeme kural olarak önce aynen taksim imkânını değerlendirir.
- Taşınmazın niteliği bölünmeye elverişli değilse satış suretiyle paylaşmaya karar verilir.
- Aynen taksim isteniyorsa imar durumu ve ifraz imkânı belgelenmelidir.
- Değer farkı doğuyorsa denkleştirme bedeli talebi açıkça yazılmalıdır.
- Satış aşaması ayrı bir memurluk eliyle yürütülür ve kendi takvimine tabidir.
Sonuç Aşamasının Unutulan Kalemi
Satış bedelinin paylaştırılmasında ipotek, haciz ve intifa gibi kayıtlar paydaşın payından öncelikli olarak karşılanır. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydındaki tüm şerhlerin dökümü alınmalı; TMK ve TBK çerçevesindeki hak sahiplerinin durumu baştan hesaba katılmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci belirgin biçimde değiştirebilir. Dava yoluna gitmeden önce tapu kaydınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.