Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava, çoğu zaman esasa girilmeden yetki veya süre nedeniyle sonuçlanır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, tapu iptali ve tescil taleplerinde takvimin ve mercinin nasıl belirleneceğini ele alıyor.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Tarafların yerleşim yeri, sözleşmede kararlaştırılan yetki kaydı ya da davalının kabulü bu kuralı değiştirmez. Görev bakımından ise tapu iptali ve tescil talepleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür; kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklar bakımından ise ayrı bir görev düzeni bulunur.
Hangi Talepte Süre İşler, Hangisinde İşlemez
Mülkiyet hakkına dayanan iptal ve tescil talepleri, ayni hak talebi niteliğinde olduğu için kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Buna karşılık kişisel hakka dayanan taleplerde, örneğin sözleşmeden doğan tapu devri isteminde zamanaşımı işler. Ön alım hakkının kullanılmasında ise kanun, satışın bildirilmesinden itibaren kısa bir süre ve her hâlde satıştan itibaren daha uzun bir üst süre öngörür; bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen dikkate alınır.
Muris Muvazaası ve Yolsuz Tescil
Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirlerde, görünürdeki satış işleminin gerçek iradeyi yansıtmadığı ileri sürülür. Bu iddiada bedelin ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu ve devirlerin zamanlaması birlikte değerlendirilir. Yolsuz tescil hâlinde ise tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin durumu ayrı bir engel oluşturabilir; bu nedenle taşınmazın el değiştirip değiştirmediği dava açılmadan önce tapu kayıtlarından incelenmelidir.
Dava Öncesi Hazırlık
- Taşınmazın tapu kayıt örneği ile edinme belgeleri temin edilir.
- Kayıt üzerindeki tüm devirler tarih sırasıyla çıkarılır.
- Şerh, ipotek ve haciz kayıtları listelenir.
- Tedbir talebi, devir riski varsa dava dilekçesinde açıkça ileri sürülür.
- Değer tespiti için emlak beyan değeri ve rayiç bilgisi hazırlanır.
Tapu Müdürlüğüne Başvuru Dava Yerine Geçmez
Tapu müdürlüğüne yapılan yazılı başvurular idari bir talep niteliğindedir ve tescilin iptali sonucunu doğurmaz. Aynı şekilde tapuya konulacak şerhler dava açılmasının yerini almaz. Kadastro işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda özel süre kuralları bulunduğundan, dosyanın hangi mevzuat kapsamında olduğu en başta belirlenmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, kayıt geçmişi ve talebin dayanağı süreci değiştirebilir; dava açılmadan önce kayıt incelemesinin bir hukukçuyla birlikte yapılması önerilir.