Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklarda kat malikleri çoğu zaman haklı olduklarını düşünürken süre nedeniyle hak kaybına uğrar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK'nın mülkiyet hükümleri ve kira ilişkisi varsa TBK birlikte işler. Bu üç kaynağın hangisine dayandığınız, hem başvuracağınız mercii hem de elinizdeki süreyi belirler.
Kurul Kararına Karşı Ne Kadar Süre Var?
Kat malikleri kurulunun aldığı kararlara karşı iptal talebi, kanunda öngörülen süre içinde ileri sürülmelidir. Süre, toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından farklı başlangıç noktalarına bağlanır; katılmayanlar açısından kararın öğrenilmesi belirleyicidir. Bu nedenle karar defterinin ve bildirim kayıtlarının tarihleri, itirazın kaderini doğrudan etkiler.
Görevli Merci Karışıklığı
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda genel olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
- Kiracıyla yönetim arasındaki bir uyuşmazlık, kira ilişkisine dayanıyorsa farklı bir hatta düşebilir.
- Aidat alacaklarının tahsili için icra takibi ayrı bir yol olarak işletilir.
- Ortak alana yapılan müdahalenin niteliği, talebin men'i müdahale mi tazminat mı olacağını belirler.
Toplantı Öncesi ve Sonrası Kontrol Listesi
- Çağrının tüm maliklere usulüne uygun yapıldığını belgeleyin.
- Gündemde yer almayan konuda karar alınıp alınmadığını tutanaktan denetleyin.
- Toplantı ve karar yeter sayısının, konunun niteliğine göre doğru uygulandığını kontrol edin.
- Muhalefetinizi karar defterine yazdırın ve imzalayın.
- Karar örneğinin size hangi tarihte ulaştığını kayıt altına alın.
Ortak Alan ve Proje Uyumu Tartışmaları
Balkon kapatma, cephe değişikliği, otopark tahsisi ve depo kullanımı gibi konularda tartışma çoğu zaman onaylı mimari proje ile fiili durum arasındaki farktan doğar. Bu dosyalarda projenin ilgili paftası, yönetim planı ve varsa ruhsat ekleri temel belgelerdir. Yönetim planındaki özel hükümler, kanunun izin verdiği ölçüde bağlayıcıdır ve çoğu uyuşmazlıkta ilk bakılacak metindir.
Yönetim Planının Ağırlığı
Yönetim planı, taşınmazın kendi iç anayasası gibi işler ve tapu siciline bağlı olarak sonraki maliklere de etki eder. Aidat paylaşımı, kullanım kısıtları ve yönetici yetkileri konusundaki uyuşmazlıklarda öncelikle bu metin okunmalıdır. Planın değiştirilmesi ise kanunun aradığı özel çoğunluğa tabidir; bu çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar tartışmalı hâle gelir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı hükümleri ve karar tarihleri her binada farklı sonuç doğurduğundan, itiraz yoluna gitmeden önce belgelerinizi bir hukukçuya inceletmeniz uygun olur.