Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebinin reddedilme sebeplerinin başında, gerekçenin zayıflığı değil takvimin kaçırılması gelir. TBK tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenler ve her sebep kendi bildirim ve dava süresine bağlıdır.
Hangi Sebep, Hangi Takvim?
- Kiraya verenin kendisi, eşi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı iddiasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu gösterilmelidir.
- Yeniden inşa ve esaslı onarım sebebinde, taşınmazın kullanımının fiilen imkânsız hale geleceği projeyle desteklenmelidir.
- Yeni malikin ihtiyacı sebebinde, edinme tarihinden itibaren yapılacak yazılı bildirim ayrı bir şart oluşturur.
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde yazılı ihtar ve aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar koşulu gündeme gelir.
- Belirli süreli konut kiralarında on yıllık uzama süresinin dolmasına bağlı bildirimli fesih ayrı bir yoldur.
Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk Kapısı
Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Bunun temel istisnası, ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleridir. Bu ayrım gözden kaçtığında dosya, esasa girilmeden dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir ve süreç aylarca gecikir. Arabuluculuk son tutanağı, dava dilekçesinin ekinde yer almalıdır.
İki Ayrı Hat: Mahkeme ve İcra Dairesi
Tahliye talebinin niteliğine göre yol değişir. Kira sözleşmesine dayalı tahliye ve kira tespiti davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye ise icra dairesinde başlatılan takip üzerinden de yürütülebilir; itiraz halinde uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Aynı olay için iki yolu birden ve birbirine karışacak biçimde işletmek, çelişkili sonuçlar ve gereksiz masraf doğurur.
Tahliye Taahhüdünde Dikkat Edilecek Noktalar
- Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak verilmiş olması gerekir.
- Taahhüt tarihi ile tahliye tarihi ayrı ayrı ve tereddütsüz yazılmalıdır.
- Taahhüde dayalı talep, kanunda öngörülen süre içinde ileri sürülmezse etkisini yitirir.
- İmzaya itiraz ihtimaline karşı, taahhüdün düzenlenme koşullarına ilişkin kayıtlar saklanmalıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve kullanım kuralları da devreye girer. Bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımı iddiası, kira ilişkisinden bağımsız ayrı bir talep hattı oluşturur ve muhatabı farklı olabilir.
Kira ilişkilerinde sonuç, sözleşmenin metnine ve bildirimlerin tarihine sıkı biçimde bağlıdır. Bu yazı genel bilgilendirme sunar; sözleşme ve ihtar evrakı incelenmeden adım atılmaması yerinde olur.